Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям

Федеральный Закон № 256 ФЗ от 29 декабря 2006 года, наделяет семьи, родившие или усыновившие второго, или последующего ребенка, правом на получение материнского капитала. Его размер в 2020 году составит 466 617 руб.

Законом установлен строгий перечень путей его использования, и улучшение жилищных условий входит в их число. При этом требуется обязательное выделение долей в купленной недвижимости детям.

В данной статье мы рассмотрим процесс продажи квартиры с материнским капиталом в 2020 году при нарушении этого условия.

Внимание! Если возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону горячей линии: +7 (800) 550-39-71 Бесплатный звонок для всей России.

Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям

Варианты использования маткапитала

Закон перечисляет следующие варианты использования материнского капитала для улучшения жилищных условий:

  • оплата части квартиры;
  • в качестве первоначального взноса по ипотеке;
  • погашение тела кредита и/или процентов по нему;
  • реконструкция дома;
  • финансирование строительства.

После использования средств, их бывший владелец должен дать обязательство определить доли всех членов семьи, включая детей. Подобный документ удостоверяется нотариусом. Однако в РФ отсутствует соответствующая база. Поэтому о цели (как и о самом факте) использования маткапитала почти никто не знает.

Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям

Информация об использовании маткапитала

Наличие или отсутствие подобной информации зависит от условий приобретения недвижимости.

  1. При прямой покупке соответствующие сведения присутствуют в тексте договора.
  2. При использовании в качестве первоначального взноса – вносятся в текст договора об ипотеке.
  3. При погашении долга – четкие указания на участие маткапитала отсутствуют.
  4. Строительство или реконструкция – аналогично.

Так как закон не требует обязательного указания подобной информации, то очевидно, что в ряде случаев она для покупателя недоступна.

Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям

Как продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей

В сети можно встретить совет, как продать квартиру без выделения долей детям. Якобы, можно прийти в отдел опеки и получить там разрешение на продажу, пообещав обязательно выделить доли во второй квартире. Эксперты считают такой вариант неправомерным.

Во-первых, при первоначальном оформлении обязательства, в нем был указан точный адрес конкретного объекта. Во-вторых, имущество, в котором доли детям не выделены, органы опеки не интересует. В-третьих, полномочиями по контролю за использованием маткапитала органы опеки не наделены и потому не вправе что-то разрешать.

Так как в РФ не существует также и базы исполнения подобных обязательств, то при отсутствии в документах четких формулировок об этом, ничто не мешает квартиру продать.

Тут надо понимать, что при этом наибольшие риски несет покупатель.

Если подросшие совершеннолетние дети, которым доли не были своевременно выделены, решат через суд оспорить сделку купли-продажи в связи с нарушением своих прав, то суд встанет на их сторону и признает состоявшуюся сделку ничтожной. Поэтому покупателю рекомендуется потребовать от продавца справку об остатке материнского капитала и направлениях его использования.

Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям

Порядок действий

Чтобы продать купленную по ипотеке с использованием материнского капитала квартиру, необходимо:

  • собрать пакет документов;
  • составить договор купли-продажи;
  • зарегистрировать сделку в Росреестре.

Нотариуса необходимо посещать только когда квартира находится в долевой собственности. Если владелец один — этот этап можно пропустить и оформить сделку в простой письменной форме.

Сбор документов

Для продажи квартиры без выделения долей детям, необходимо иметь следующий пакет документов:

  • паспорта всех собственников (супругов);
  • согласие второго супруга на сделку;
  • старый договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
  • техпаспорт объекта недвижимости;
  • выписка из домовой книги.

Составление договора купли-продажи

Если собственников двое, то, учитывая необходимость нотариального заверения, лучше доверить нотариусу и составление договора купли-продажи. Единственный собственник может сам составить договор, обязательно отразив в нем следующие моменты:

  • название документа;
  • дата его оформления и место составления;
  • паспортные и прочие данные продавца и покупателя;
  • наименование объекта договора;
  • информация о нем (адрес, общая площадь);
  • стоимость объекта;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • наделение документа функцией акта приема-передачи;
  • подписи сторон.

Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям

Для регистрации перехода прав, обе стороны договора должны обратиться в МФЦ или территориальное отделение Росреестра. Процесс состоит из 4-х этапов:

  1. Предоставление документов и самого договора.
  2. Подача соответствующего заявления.
  3. Оплата госпошлины.
  4. Получение новых документов.

Вся процедура занимает от 7 до 14 дней, после чего покупатель должен получить новую выписку из ЕГРН.

Можно ли после продажи квартиры купить новую

Если в результате купли-продажи условия проживания несовершеннолетних детей ухудшаются, то органы опеки не дадут разрешения на сделку. Поэтому еще при ее подготовке необходимо оценить этот фактор. Размер долей также не должен изменяться в худшую для детей сторону.

Поэтому сделки продажи старой и покупки новой недвижимости заключаются одновременно, оформляются договора на оба объекта. При этом детей желательно указывать в качестве новых собственников прямо в договоре.

При привлечении заемного банковского капитала оформление производится только на родителей, но при этом у нотариуса составляется документ, наделяющий несовершеннолетних детей правами собственников сразу по погашении кредита. После этого составляется заявление о разрешении в проведении сделки и весь комплект документов направляется в органы опеки.

Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям

Что произойдет в случае развода

Если продаваемая квартира покупалась в ипотеку и долг на момент продажи погашен не полностью, то покупатель обязан погасить его в день совершения сделки.

Если же недвижимость приобреталась с привлечением материнского капитала, то при разводе такой порядок абсолютно неприменим. Сперва необходимо снять обременение, потом выделить доли детям и только после этого жилплощадь можно продавать.

В противном случае существует риск признания сделки ничтожной. Не исключено также, что средства материнского капитала придется вернуть государству.

Чтобы выполнить обязательство по наделению долями детей после развода, необходимо иметь в виду, что:

  • первоначально у нотариуса определялись доли родителей. После регистрации и при повторном обращении уже выделяются доли детям;
  • если первоначально доли выделены только родителям, то при разделе за каждым ребенком нотариально закрепляется часть доли каждого из родителей;
  • если доли детям были выделены ранее, то отсутствует необходимость посещать нотариуса;
  • доли должны быть выделены несовершеннолетним детям в течение полугода с момента снятия обременения;
  • при выделении долей необходимо ориентироваться на региональные нормативы минимально допустимой площади на одного человека.

Если один из родителей отказывается выделять часть своей доли в пользу детей, то второй родитель может обращаться в суд. В этом случае если при разводе имущество не делилось, то иск может состоять из нескольких пунктов сразу. Например, по определению долей как детей, так и супругов.

Также придется обращаться в суд, когда один из родителей хочет, но не может выполнить свои обязательства по отношению к детям (например, его имущество находится под арестом).

Последствия сделки с квартирой, купленной на маткапитал, без выделения долей

По состоянию на 2019 год, законодательство не содержит норм об ответственности родителей, нарушивших обязательство по выделению долей своим несовершеннолетним детям. Но это не значит, что последствий быть не может даже сейчас, не говоря уже о том, что в дальнейшем нормы закона могут измениться.

Взыскание средств материнского капитала обратно в бюджет

Средства маткапитала имеют целевой характер и четкий список условий их использования, и необходимость учета интересов несовершеннолетних детей среди них. Поэтому при нарушении родителями взятых на себя обязательств, прокуратура имеет право инициировать процесс по возврату средств в бюджет. Отдельные прецеденты хотя и редки, но уже имели место и были успешными.

Одним из поводов для проведения подобной проверки может как раз быть заявление потенциальных покупателей квартиры.

Обращение ребенка в суд

Отказ родителей в выделении доли нарушает имущественные права детей. Поэтому ребенок, достигший совершеннолетия, имеет право обращения в суд для их защиты.

Суд может принять одно из двух решений: обязать родителей исполнить свою обязанность или вообще признать сделку купли-продажи недействительной. В результате родителям придется вернуть покупателю все уплаченные им денежные средства.

Поэтому лучше всего перед продажей выполнить все положенные условия и обязательства. Затем необходимо обратиться в органы опеки за разрешением продажи доли, принадлежащей несовершеннолетним и только после этого выходить на сделку. Данный порядок убережет от неприятных последствий как продавцов, так и покупателей.

Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям

Итог

В 2019 году проверки по использованию средств маткапитала органы прокуратуры и Пенсионный фонд проводят крайне редко. Но никто не знает, как все обернется в дальнейшем. А если возникла ситуация, когда вы уже нарушили обязательство по выделению долей своим детям, то обратитесь к юристам нашего сайта. Они помогут избежать возможного ущерба и вам, и вашим детям.

ПредыдущаяСледующаяВнимание! Если возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону горячей линии: +7 (800) 550-39-71 Бесплатный звонок для всей России.

Источник: https://yurist-rossiya.ru/socialnoe-pravo/prodat-kvartiru-s-matkapitalom.html

Как и когда можно продать квартиру, купленную за материнский капитал

Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям

Если при покупке недвижимости используются средства материнского капитала, продажа объекта сопровождается рядом трудностей. Государство защищает права детей, поэтому при заключении сделок об отчуждении имущества интересы несовершеннолетних не могут принижаться. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и когда можно заключать сделку — попробуем разобраться.

Основные условия продажи

Приобретение недвижимости с использованием выделенного государством материнского капитала — особая процедура. Важно соблюсти условия оформления квартиры, обозначенные в статье 37 ГК РФ, нормы ФЗ №256-ФЗ, действующего с 29 декабря 2006 года. 4 часть 10 статьи последнего нормативного акта четко устанавливает, что приобретаемое жилье делится на всех членов семьи.

Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>

Купленный дом оформлен по договору о долевой собственности, части недвижимости находятся во владении:

  • обоих родителей
  • детей, в том числе первого, на которого не оформляется материнский капитал

Доли не обязательно должны быть равны. 10 статья ФЗ №256-ФЗ устанавливает, что распределяются квадратные метры в соответствии с соглашением.

Если несовершеннолетние дети числятся в качестве собственников жилья или его части, производить сделки по его отчуждению законные представители вправе только после получения согласия органов опеки. Причем сотрудники ведомства захотят убедиться, что интересы каждого ребенка соблюден. Родителям придется доказать, что:

  1. Условия жизни несовершеннолетних останутся на прежнем уровне:
    1. не ухудшится комфортабельность помещения. Учитывается даже, где находится старый и новый дом — в городе или в сельской местности. Переезд из деревни в крупный населенный пункт считается целесообразным. А при обмене городской квартиры на дом на окраине могут возникнуть вопросы
    2. не уменьшится площадь места проживания.
  2. Доля, выделенная каждому ребенку в новой квартире, равна или превышает часть, зарегистрированную на него в прежнем помещении.

То есть родители должны продать квартиру и купить другую. И переоформить на ребенка определенную долю в новом жилье. Доказательством для органов опеки в подобном случае выступает соглашение о купле-продаже.

Или отдать часть старой, ранее зарегистрированной как частная собственность. И предоставить выписку из ЕГРН, отображающую информацию о собственниках.

Оформить на ребенка часть жилья стоит заранее, до обращения в ООП.

Если родители планирует приобрести жилье в другом регионе, они должны доказать, что изменение места жительства производится по веским основаниям. Например, переезд связан со сменой работы.

Читайте также:  До скольки могут шуметь соседи по закону: в дневное время, до какого времени имеют право?

Когда разрешается продавать недвижимость

ФЗ №256-ФЗ не ограничивает законных представителей во времени. Обратиться в органы опеки с просьбой выдать разрешение на продажу приобретенного при помощи маткапитала жилья можно даже сразу после его покупки. Но стоит помнить, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, придется уплатить налог — 13% от стоимости.

Да и реализовать сделку сразу не получится. На рассмотрение ходатайства от родителей у сотрудников ведомства есть 1 месяц. За указанное время работники органов опеки определяют, выполнены ли требования закона по обеспечению комфорта несовершеннолетних и сохранению их долей.

Если планируется поселить детей в новой квартире, которая приобретается после продажи предыдущей, тянуть не стоит. Время действия выданного разрешения указывается в бланке документа и обычно составляет 3 месяца. Если сделка по покупке нового жилища заключается позже, органы опеки могут запретить ее регистрацию.

Указанное правило не действует, когда в постановлении срок исполнения не обозначен. Однако времени у родителей в любом случае немного. В течение месяца после завершения сделки законные представители обязаны предоставить копии соглашений по отчуждению жилой площади. Условие обозначено в Письме №09-М, изданном Министерством образования 20 февраля 1995 года.

Получение разрешения от опеки

Итак, главное, что требуется для продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал — оформление согласия от органов опеки и попечительства. Рассмотрим процедуру подробно.

Необходимые документы

Прежде чем инициировать продажу или обращаться в указанное ведомство для получения разрешения, нужно сформировать пакет бумаг. В него входят документы двух категорий. К первой относится общая документация, касающаяся членов семьи:

  1. Паспорта матери и отца. Если дети достигли 14 лет, либо есть совершеннолетний ребенок-собственности, потребуются и их паспорта.
  2. Для каждого не достигшего возраста получения паспорта ребенка — свидетельство о рождении.
  3. Заявление от родителей. Совершеннолетние дети, а также подростки 14 лет и старше также заполняют аналогичные документы собственноручно и подписывают.
  4. Свидетельство о браке. Если отношения расторгнуты — о разводе.
  5. Содержащие дополнительную информацию о несовершеннолетних документы — справки из детского сада или школы, больницы.

Вторая категория требуемой документации — документы на жилье. Сюда относят:

  • кадастровый паспорт для квартир, оформленных ранее 2017 года. ФЗ №218-ФЗ, принятый 13 июля 2015 года, отменил выдачу подобного документа с 1 января 2017 года. Но на более старые объекты документ оформлялся
  • выписку из ЕГРН
  • технический план
  • выписку из лицевого счета. Подтверждает отсутствие задолженности
  • результаты экспертизы по оценке стоимости жилья
  • документы о праве собственности
  • предварительное соглашение о продаже. Документ заверяется у нотариуса
  • гарантии совершения сделки, предоставленные нынешним хозяином помещения.

Сотрудники органов опеки могут дополнительно включать в перечень иные бумаги.

Отдельно стоит упомянуть об обязательстве на основе договора о выделении долей, которое оформляют родители. Документ подтверждает намерение соблюсти права несовершеннолетних о предоставлении во владение части приобретаемого жилья. Бумага заверяется в нотариальной конторе. Обязательство нужно выполнить не позднее 6 месяцев со дня подписания документа.

Процедура получения

Подать сформированные пакет документов могут только законные представители. Отправка бумаг по почте или передача через доверенное лицо не допускается.

Собранную документацию требуется отнести в органы опеки. На рассмотрение ходатайства у сотрудников ведомства 1 месяц. Однако если права детей соблюдены, получить разрешение можно и раньше.

При получении отказа заявитель вправе оспорить решение в суде. Если суд сочтет, что интересы детей соблюдаются в полной мере, то примет положительное решение по вопросу и можно начинать оформление купли-продажи недвижимости.

Процедура продажи: пошаговая инструкция

Чтобы интересы детей и родителей были соблюдены, важно оформить продажу квартиры грамотно. Сначала требуется подыскать подходящего покупателя, найти новою квартиру, где будет проживать семья, договориться с собственником о предоставлении гарантий для органов опеки. А после получения согласия от указанного ведомства приступать непосредственно к оформлению договора.

Возможные виды сделок

Самый распространенный вариант, при котором становится возможной продажа купленной на материнский капитал недвижимости — продажа находящегося в собственности жилья и покупка нового дома и квартиры. Главное, чтобы условия проживания не ухудшались, а доли детей сохранялись.

Однако существуют и исключительные ситуации, когда опека разрешает приобрести меньшее по площади жилье. Например, если продаваемая квартира находится в плохом состоянии, а приобретаемая расположена в новостройке. Но доли детей должны остаться неизменными.

Поэтому членам семьи старше 18 лет могут достаться меньшие части.

Еще один приемлемый вариант — обмен. Разрешается поменять квартиру на аналогичную или приобрести большую с доплатой. Сделка не ущемляет права детей и опека допускает регистрацию подобных соглашений.

А можно ли продать квартиру и построить дом на полученные средства? На подобные действия согласия от государственных ведомств получить сложно, так как доли недвижимости несовершеннолетние получают не сразу. Но если есть вариант оформить ребенку часть имущества в квартире родственников, добиться положительного решения можно.

Оформление купли-продажи

Регистрируется сделка в Росреестре на основании определенной документации:

  • паспортов членов семьи, достигших 14 лет
  • свидетельств о рождении малолетних
  • выписки из ЕГРН, или более раннего варианта документа — свидетельства о праве собственности бывшего владельца
  • разрешения, выданного опекой
  • соглашения между сторонами
  • акта приема-передачи недвижимости.

Новым владельцам выдается выписка из ЕГРН. Бумагу, а также выписку из домовой книги необходимо отнести в органы опеки, чтобы сотрудники убедились в выполнении родителями обязательств.

Использование ипотечных средств при покупке старой и новой квартиры

Если для приобретения жилья родители использовали материнский капитал и ипотеку, ситуация осложняется. До погашения задолженности перед банком квартира находится под залогом банка. А значит для продажи недвижимости потребуется согласие не только опеки, но и финансовой организации.

Существует два варианта решения проблемы. Первый заключается в получении разрешения от банка с переходом обязательств по погашению ипотеки на нового владельца.

Соответственно, сумма, которую получает продавец, уменьшается на размер оставшегося долга.

Но с органами опеки в подобном случае возникают проблемы, особенно если денег на покупку новой квартиры у семьи не хватает. Получить разрешение на сделку сложно.

Второй вариант — действовать в обход банка. Покупатель и продавец заключает соглашение, и последний под расписку выдает нынешнему хозяину квартиры сумму, покрывающую ипотечную задолженность. А остаток перечисляет продавцу после регистрации права собственности.

Другая ситуация: денег, вырученных от продажи купленной на материнский капитал квартиры не хватает, и владельцы хотят оформить ипотеку для покупки более дорогой недвижимости.

Органы опеки настороженно относятся к сделкам, где предполагается привлечение заемных средств. Ведь обстоятельства способны меняться, и банк может отказать в выдаче кредита. Соответственно, приобрести заявленное жилье не получится.

Если квартира уже продана, то права детей нарушаются.

Чтобы избежать трудностей, заявку об оформлении ипотеки следует подавать заранее. И только после полноценного одобрения идти в органы опеки за разрешением, имея на руках гарантию получения кредита.

Продажа купленной на маткапитал квартиры при разводе

Так как муж и жена входят в число долевых собственников, при разводе по заявлению каждый получает оформленную на гражданина часть недвижимости. Ведь квартира заранее поделена при покупке.

Сложности возникают, если владелец желает продать принадлежащую долю. Возможно два варианта решения проблемы:

  1. Отдать стоимость принадлежащих потенциальному продавцу и забрать его долю.
  2. Продать квартиру.

В последнем случае о приобретении новой квартиры речи не идет, ведь детям и их опекуну достается не вся сумма, вырученная от реализации. Но можно выделить доли несовершеннолетним в доме родственников. На подобную сделку органы опеки могут согласиться.

Можно ли продать без выделения долей

Законом допускается продажа квартиры, купленной на материнский капитал без выделения частей новой недвижимости детям. Однако потратить родители смогут в подобном случае только часть денег — средства, вырученные за продажу находящихся в их собственности долей. Остальную сумму нужно положить на счет в банке, открытый на имя детей.

Если дети — совершеннолетние

Когда всем собственникам исполняется 18 лет, получать согласие от ООП не требуется. Каждый владелец должен дать согласие на сделку купли-продажи, и оформляется в качестве нового собственника. Однако опека выполнение условий договора не контролирует.

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал

В разрешении спорных вопросов и возникающих проблем помогут наши специалисты. Заполните форму ниже и наши юристы проконсультируют по любому интересующему Вас вопросу!

(17

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/prodazha-kvartiry-kuplennoi-za-materinskiy-kapital

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

shangarey/Fotolia

Отвечает генеральный директор компании «Tor Estate» Андрей Петрунькин:

К сожалению, нет. Вам нужно сделать все последовательно, а именно: закрыть ипотеку, выделить доли, согласовать с опекой новую квартиру, провести сделку с выделением больших долей в новой квартире.

Если Вы будете делать так, как Вы намереваетесь в данный момент, то могут возникнуть трудности в отношениях с опекой, могут появиться проблемы с прокуратурой при выявлении нарушений интересов несовершеннолетних или же трения с Пенсионным фондом, перечислявшим средства материнского капитала.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Отвечает генеральный директор юридической фирмы «Красников, Руденко, Павлов и партнеры» Сергей Руденко:

Ответ, конечно же, нет. Вам предоставили материнский капитал на определенных условиях: выделение детям долей в конкретной жилой площади, характеристики которой были заранее согласованы с Пенсионным фондом. Любые попытки нарушить эти условия будут незаконны и повлекут признание сделок с квартирой недействительными.

Можно попытаться направить в ПФР запрос с просьбой согласовать выделение долей в другой квартире, но с большой долей вероятности Вам откажут, поскольку такая практика в ПФР не принята.

Также на свой страх и риск Вы можете никому об этом не сообщать, если обязательство о выделении долей не видно в правоустанавливающих документах, но это порочный и противозаконный путь.

Единственный законный выход из ситуации исполнить обязательства, выделить доли детям и получить согласие органов опеки на продажу квартиры. В реальности это не так сложно, и многие покупатели, если они действительно заинтересованы в объекте, готовы ждать прохождения всех указанных процедур.

Отвечает юрист «CENTURY21 Россия» Дамир Хакимов:

Согласно п. 4 ст. 10 закона о материнском капитале (256-ФЗ от 29.12.

2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»), жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Процитированная норма сформулирована однозначно: поделить с детьми надо именно то жилье, которое приобретено с использованием материнского капитала.

Вариант с передачей в собственность детей иного имущества (вторая квартира, купленное взамен новое жилье) не будет надлежащим исполнением закона. Если об этом узнают надзорные органы, государство обяжет возвратить средства материнского капитала.

При этом факт приобретения другого имущества на имя детей формального значения не имеет и, скорее всего, не будет учтен.

Если родители решат предоставить детям другое жилье, не продавая то, что приобретено на материнский капитал, то государство может понудить не к возврату средств, а к надлежащему исполнению закона, то есть определению долей. В результате родители вынуждены будут фактически второй раз оформить недвижимость на детей.

Читайте также:  Кто по закону считается близким родственником

С точки зрения покупателя квартиры, приобретенной с материнским капиталом, отсутствие детей среди собственников это фактор риска.

Ведь в будущем у нового владельца могут появиться проблемы вплоть до признания сделки недействительной по требованию обиженных детей (вероятность такого сценария невысока, но все же имеется).

Поэтому продажа квартиры до распределения долей внимательного покупателя напугает больше, чем наличие детей среди собственников.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Могу ли я вернуть переплаченные проценты при досрочном погашении?

Отвечает президент МПОО «Законное жилье» Евгения Шумейко:

С момента получения сертификата о материнском капитале все действия по его реализации находятся под контролем Пенсионного фонда и органов опеки. Закон строго следит за соблюдением прав ребенка, потому провести такую сделку без участия этих инстанций в рамках правового поля нельзя.

В любом случае необходимо действовать по правилам, иначе сделка купли-продажи может быть признана недействительной. По сути закон не устанавливает сроки, ограничивающие продажу купленного на маткапитал жилья, однако пункт выделения долей должен быть соблюден.

Главное, что необходимо сделать, обратиться в органы опеки и предоставить обоснование продажи и покупки нового объекта, в котором должно быть доказательство того, что новая квартира лучше изначально купленной, имеет большую площадь и будет выгодна для ребенка.

Если попечительский орган даст разрешение, сделка может быть совершена с условием обязательного выделения доли в новом жилье в тот же срок. Это единственный законный способ.

Конечно, он влечет за собой довольно много хлопот, но, если Вы проведете всю процедуру и получите разрешение органов опеки, это поможет Вам соблюсти все нормы закона и даст возможность быстрее продать жилье. В данной ситуации у потенциальных покупателей не останется опасений по поводу сделки.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Игорь Зиневич:

Теоретическая возможность продать квартиру, не выполнив обязательство по выделению доли детям, существует. Но не стоит забывать, что Пенсионный фонд РФ контролирует целевое использование выделенных из казны денежных средств, и в рамках такого контроля вправе запрашивать информацию в различных органах и организациях, включая Росреестр.

Тот факт, что вместо первоначально приобретенной квартиры родители собираются разделить с детьми другую недвижимость, не является в глазах закона оправданием нарушения. Следовательно, все прелести привлечения к ответственности Вы можете ощутить на себе.

Если нарушение будет выявлено в момент продажи жилья или в иной период между продажей первой и покупкой второй квартиры, родители не смогут доказать, что планировали выделить доли своим детям в новой недвижимости.

А это значит, что можно не только лишиться ранее полученных денежных средств и квартиры, но быть обвиненными в мошенничестве. Это крайняя мера, но к ней прибегают все чаще.

И срок можно получить не условный, а вполне реальный.

Опасения по поводу сложности дальнейшей продажи жилья, сособственниками которого выступают несовершеннолетние, с одной стороны, обоснованы.

Покупателей пугает возможная перспектива лишиться и денег, и жилья в рамках спора о правах несовершеннолетних.

С другой стороны, если будущее жилье будет больше того, которое приобретено с помощью материнского капитала, проблем не возникнет ни с получением согласия органов опеки, ни с покупателями.

Другими словами, выделять долю детям в купленной за счет материнского капитала квартире придется. И уже зарегистрировав права всех членов семьи и подобрав новое жилье, следует обратиться в органы опеки и попечительства за их согласием.

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Исходя из буквального содержания поставленного вопроса, следует, что обязательства о выделении доли детям возникают в определенной квартире в течение шести месяцев после погашения задолженности по ипотеке.

Таким образом, в случае, если ипотека Вами погашена и Вы пытаетесь реализовать данную квартиру, то до момента ее продажи Вам следует оформить права детей и в последующем продавать уже с процедурой привлечения органов опеки и попечительства.

Если Вы этого не сделаете, то к Вам могут быть применены меры ответственности со стороны правоохранительных органов и, кроме того, могут быть заявлены в последующем иски по инициативе органов опеки и попечительства или прокуратуры о признании недействительными заключенных Вами сделок. Что является крайне нежелательным последствием.

Вместе с тем в случае, если ипотека Вами до настоящего времени не погашена, и Вы, не собираясь ее погашать, планируете заключить сделку по приобретению иной недвижимости, то совершение такой сделки возможно при наличии согласия банка и органа, принявшего решение о выдаче Вам материнского капитала (Пенсионный фонд РФ). Вы можете подготовить обращение с приложением проектов договоров и нотариальной гарантией оформления прав ребенка во вновь приобретаемой квартире. Если по результатам рассмотрения Вашего обращения Вам дают положительное заключение, Вы можете смело совершать желаемые Вами сделки.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Можно ли купить квартиру за маткапитал, если ребенку нет 3 лет?
  • Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?
  • Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_ne_oformlyat_na_detey_kvartiru_kuplennuyu_na_matkapital/6375

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

Получив материнский капитал на ребенка, его чаще всего тратят на улучшение жилищных условий, то есть приобретение жилья. Но может появиться и проблема того, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. Закон этого делать не запрещает, но важна процедура, чтобы несовершеннолетний был защищен и не потерял выделенную при покупке долю.

Условия продажи квартиры

Сделку по реализации недвижимости, купленной за государственный маткапитал, регулируют законы Российской Федерации. Это главный закон “О дополнительных мерах господдержки семей”, а также Гражданский кодекс РФ в виде статей 28,36, 37 и некоторых других.

Приобретая недвижимый объект за государственные деньги, родители или опекуны, которые их заменяют, обеспечивают подопечным владение частью имущества. Важно соблюдать права малолетних, что выливается в ряд важных условий:

  • объект принадлежит всей семье;
  • если был использован кредит и жилплощадь оформлена на одного члена семьи, перед продажей она делится на части для всех членов семейства;
  • добыть согласие органов попечительства, но если дети стали совершеннолетними — достаточно их воли;
  • новое имущество, приобретаемое взамен проданного, дает те же доли или больше;
  • кроме опеки добиться одобрения от ПФР, а также банка, если бралась ипотека;
  • заранее подыскивают условия не хуже прежних, обеспечивают регистрацию в Росреестре;
  • можно приобрести меньшую площадь, но за счет уменьшения родительского надела, либо если сэкономленные деньги применяются для лечения.

Без выделения долей продать помещение, добытое с участием государства — нельзя, малолетние обязательно должны владеть своей частью. По каждому случаю собирается опекунский совет, поэтому для него готовится пакет документов, доказывающий отсутствие ущерба.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры

Для начала находится клиент и одновременно ищется вариант нового жилья. Это может быть иная жилплощадь, которую родители приобретут взамен продаваемого дома. Можно также выделить доли в собственности родственников, если они на это согласятся. Правда при дальнейшей продаже у них возникнут сложности с выселением, если этого не сделают законные представители.

На втором этапе, с приобретателем заключается предварительный договор купли-продажи. Такой же составляется и с продавцом нового объекта, его можно купить в другом городе или даже области. Гарантии закрепляются задатком, на предварительных формах ставятся подписи двух сторон.

Далее для попечителей собирается пакет документов, куда входят паспорта родителей и детей (свидетельства о рождении до 14-ти лет). Туда же отправляются заявления от родителей (отдельные от отпрысков, которым есть 14 лет), свидетельство о браке/разводе, справки из образовательных учреждений детей. На продаваемое и покупаемое жилье также нужны:

  1. Кадастровый паспорт (выдавался до 2017 года).
  2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения.
  3. Технический план дома и конкретного помещения.
  4. Выписка из лицевого счета об отсутствии коммунальной задолженности.
  5. Экспертиза об оценке жилища.
  6. Документы на право владения и подтверждающие это бумаги (свидетельство о наследовании, договор дарения, мены, купли-продажи).
  7. Предварительное соглашение, заверенное нотариусом.
  8. Гарантии исполнения договоренностей (расписка, письмо, внесенный залог).

Следующий шаг — подача бумаг в органы опеки и попечительства. Отправить их по почте или передать через представителя нельзя. Пакет лично относят законные представители детей, фигурирующих в сделке по недвижимости.

Важно! В течение месяца комиссией органа опеки принимается решение. Результатом будет выдача официального разрешения, подписанного руководителем подразделения. Если в указанный срок вердикт не предоставляется или поступил отказ — заявители могут обратиться в суд для оспаривания. При отсутствии угрозы интересам детей орган правосудия обяжет госорганизацию выдать разрешение.

В последнюю очередь, имея на руках согласие от органа опеки и попечительства, можно завершать процесс. Подписываются договоры о продаже и покупке жилплощадей, заверяются у нотариуса. Одновременно специалист заверяет и письменное обязательство о выделении долей для отпрысков в новом доме.

Сделка регистрируется в Росреестре, для чего предоставляются паспорта членов семьи старше 14-ти лет, либо свидетельства о рождении детей. Здесь нужна выписка из ЕГРН, либо свидетельство о праве собственности бывшего владельца.

Для регистратора необходимо также разрешение от опеки и попечительства, подписанное и утвержденное сторонами соглашение о проведении сделки. В нем должны фигурировать и дети, с четким указанием получаемых ими частей имущества. Во избежание споров требуется акт-приема передачи недвижимости, гарантирующий, что покупатель проверил состояние имущества.

Новые владельцы получают выписку из ЕГРН и вносят записи в домовую книгу. Эти справки предоставляются учреждениям, защищающим права детей, чтобы подтвердить выполнение родителями обязательств. Процедура проводится в течение трех месяцев после получения согласия от госучреждения, именно столько оно действует. При просрочке снова придется ожидать месяц для получения свежей бумаги.

Если объект находится в залоге у банка, что встречается при непогашенной ипотеке, разрешение запрашивается и у кредитора. Можно перевести задолженность на приобретателя, тем самым получив меньшую сумму, но избавившись от кредита.

Получать одобрение банка тоже можно не всегда, между двумя сторонами заключается соглашение. Сторона-приобретатель выдает сумму, оставшуюся до погашения кредита — заемщик выплачивает долг и далее может продавать жилье по стандартной схеме. Но в перечень бумаг входит справка о погашении ипотеки, свидетельствующая о полном расчете.

Уплата налогов от продажи квартиры

Если имущество находилось во владении меньше трех лет, то с дохода потребуется уплатить налог — 13%. При покупке в 2016 году и позже — минимальным периодом владения являются пять лет.  При наличии подтверждающих выписок можно заплатить сбор с разницы между первоначальной стоимостью приобретения и деньгами, полученными реально.

Когда расходов на недвижимость не было (она была унаследована, принята в дар или приватизирована), то налог можно уменьшить за счет специального имущественного вычета.

Он равен сумме в 1 000 000 рублей и уменьшает базу налогообложения. Это значит, что с суммы продажи в 2 миллиона рублей нужно будет заплатить сбор с миллиона рублей.

Читайте также:  Как подарить, передать свою долю в приватизированной квартире родственнику

А если вырученная сумма меньше, то удержание станет нулевым.

  • Вопрос:
  • Можно ли законно не платить налог при продаже квартиры?
  • Ответ:

Если продавец владел жилплощадью более трех лет (при покупке в 2016 году и позже более пяти лет), то с него налог не берется. У бывшего владельца должны быть подтверждающие срок владения документы, которые можно будет предъявить в ФНС.

Риски при продаже квартиры, купленной за маткапитал

Риски несет как продавец, так и покупатель, причем сторона, желающая купить в большей опасности. Несмотря на необходимость в подтверждении правоотношений нотариусом, порядок может быть нарушен. Жилье будет продано без выделения кусков в новом объекте, поэтому правоотношения аннулируются судом.

В большинстве случаев договор расторгается: объект возвращается продавцу, деньги — покупателю. Но учитывая вариант, когда средства будут потрачены, получить средства даже по решению суда будет сложно. Продавец же, реализуя имущество, купленное за маткапитал, рискует не добыть разрешения от одной из структур.

Поэтому торги нужно проводить только при наличии согласия от ПФР, опеки и банка. В противном случае соглашение не только аннулируют, но и привлекут продавцов к административной ответственности. Наиболее безопасным вариантом будет решение купить другую в ипотеку, как правило, банк пристально следит за соблюдением закона.

Заключение

Продать квартиру, купленную за материнский капитал, можно — это не запрещено законом. Владельцу нужно получить разрешение от органов опеки и Пенсионного фонда, а также выделить детям части в новом жилье. Только тогда можно подписать договор купли-продажи и получить деньги, уплатив с них налог в казну.

Обе стороны сделки должны контролировать наличие разрешительных документов. Суды имеют право отменить сделку, проведенную без них и деньги, придется возвращать, также неся ответственность за махинации. Поэтому следует не только предусмотреть все варианты, но и проконсультироваться с юристом, чтобы не упустить важных деталей.

Источник: https://semyahelp.ru/drugoe/materinskij-kapital/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital-poshagovaya-instruktsiya

Мы не выделили доли детям и продали квартиру

Как снизить риск серьезного наказания при продаже квартиры, которую купили с использованием средств маткапитала и в которой доли всем членам семьи пока не выделили? У нас классика жанра: квартира куплена по договору долевого участия, доли выделить в принципе было нельзя, поэтому продали так. Я смотрел судебную практику. Обычно в таких случаях обязывают выделять доли в других квартирах.

Отдел опеки, конечно, дать разрешение не может, поскольку давать не на что: долей у детей еще нет. Пенсионный фонд разводит руками: им все равно, что мы будем делать с квартирой. Новое обязательство на другую квартиру не хотят принимать.

Прокуратура тоже отмахивается и говорит, что они сами не инициируют проверку, а делают это только по запросу от третьих лиц.

Для себя вижу следующий вариант: выделить доли в другом объекте недвижимости. Но интересует, насколько стоит с этим спешить. На данный момент новая квартира в ипотеке в общей собственности супругов, поэтому выделить доли детям пока нельзя. Как можно законно оформить обязательство выделить доли в этой квартире после закрытия ипотеки?

Спасибо!Александр

Но, раз уж ситуация повернулась так, как у вас, оформить доли на детей в другом жилье — это тоже выход. Постарайтесь не затягивать с переоформлением.

Жилье, на которое вы потратили средства материнского капитала, должно быть оформлено как общая долевая собственность владелицы сертификата, ее детей и официального супруга. Но это правило нередко нарушают.

Например, в ситуации как у вас — когда маткапитал вкладывают в долевое строительство. Тогда право собственности члены семьи приобретают только после того, как дом введут в эксплуатацию.

Но бывает, что за время строительства в семье рождается еще один ребенок. Или квартира строится слишком долго, родители решают ее продать и купить другую.

И получается, что доли детям выделять еще негде, но и ждать дальше тяжело.

Сделать это необходимо не позднее полугода с того момента, как он снимет обременение с квартиры, если приобретал ее в ипотеку, или когда застройщик достроит дом и введет его эксплуатацию.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Например, так произошло в Пермском крае, где в аналогичной ситуации суд удовлетворил требование управления пенсионного фонда и взыскал с матери маткапитал 453 026 Р и госпошлину 7730 Р.

Сделку признают недействительной. Еще один вариант развития событий: сделку, по которой вы продали квартиру, могут признать недействительной. Так было в Челябинске.

Там суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным, но не целиком, а только в части купли-продажи 18/100 доли в праве собственности на квартиру — то есть детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире.

Супругов обязали выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, а у нового собственника права собственности на эти доли теперь нет.

Наступит уголовная ответственность. По требованию ПФР прокуратура может провести проверку и привлечь вас к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.

Лучше всего уложиться в шесть месяцев с того момента, как вы продали квартиру, на которую вам выделили материнский капитал. Иначе есть вероятность, что ПФР или прокуратура начнут предъявлять претензии. Судебная практика по подобным делам не в вашу пользу.

Иногда пенсионный фонд и прокуратура реагируют на такие нарушения с опозданием.

Например, в Новоуральске прокуратура подала иск к матери двух несовершеннолетних детей и потребовала вернуть полученные средства материнского капитала.

Мать обвинили в том, что она вложила маткапитал, но доли детям не выделила, а квартиру потом продала. Но суд пришел к выводу, что срок исковой давности пропущен, поэтому в иске отказал.

В ситуации с обязательством срок исковой давности будет отсчитываться с момента, когда истечет шестимесячный срок на переоформление квартиры в долевую собственность.

Например, если дом сдали в эксплуатацию в феврале 2019 года, вы должны выделить доли детям не позднее августа 2019 года. Если этого не сделать, у пенсионного фонда будет три года, чтобы потребовать средства маткапитала обратно или признать сделку по продаже квартиры недействительной.

Но после августа 2022 года срок исковой давности истечет, и тогда требования пенсионного фонда суд не удовлетворит.

На всякий случай проконсультируйтесь в пенсионном фонде: хотя бы напишите запрос через личный кабинет. Так у вас появится доказательство, что вы помнили о своем обязательстве, хотели его выполнить и искали законный способ. Это тоже пригодится, если дело дойдет до претензий.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/ne-dali-doli-detyam/

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, без выделения долей детям?

В начале 2007 года на территории страны начала действовать программа, направленная на поддержку семей. Она выражена в том, что граждане смогли получить денежные средства в случае, когда у них рождается второй или следующий ребенок. Сумма поддержки от государства составила порядка 453 тысяч рублей.

Предусматриваются несколько направлений, на которые можно расходовать данные средства. В том числе, это покупка недвижимости. Однако, установлено условие, что в таком случае родитель несет обязанность относительно выделения доли несовершеннолетним.

Как используется семейный капитал?

В том числе:

  • оплатить этими деньгами часть квартиры, а также добавить собственные сбережения;
  • применить как первый взнос при оформлении ипотечного кредитования;
  • использование денег для возведения дома;
  • проведение реконструкции.

Когда указанные средства использованы – на гражданина возлагается обязательно относительно того, чтобы выделить часть имущества своим детям. С указанной цель. Формируется обязательство при обращении в нотариальную контору.

Предупреждение

Важным моментом выступает то, что в настоящее время нет единой базы данных, где отражались бы сведения об имеющихся обязательствах. Это говорит о том, что обладают данными относительно того, что должна быть выделена доля, только сам владелец сертификата и сотрудники нотариальной конторы.

Сведения по поводу использования сертификата

Выбранный метод использования рассматриваемого документа предполагает, что в документации делается указание на то, что задействованы средства капитала. Это отражается:

  • если имеет место покупка жилья, то сведение о маткапитале напрямую отражаются в соглашении о приобретении квартиры;
  • когда имеет место ипотека, указание необходимо сделать в кредитном договоре;
  • при принятии решения о гашении этими средствами основной задолженности по кредиту, информация не подлежит указанию где-либо;
  • если граждане пользуются сертификатом во время реконструкции или возведении дома, эти данные включаются в акты правоустанавливающего характера.

Внимание!

Это говорит о том, что во время приобретения жилого помещения у человека нет возможности достоверно узнать о том, были ли задействованы средства капитала при покупке. В законодательных актах не закрепляется обязанность по отражению таких данных в документации.

Можно ли продать жилье и не выделить доли?

В сети можно найти способ, который предусматривает возможность продажи жилой недвижимости, приобретенной за счет капитала, когда не выделяются доли детям. Для этого человеку потребуется посетить отделение органа, функционирующего в сфере опеки и попечительства и запросить разрешение на реализацию данного жилья и выделение долей в новом.

Стоит указать на то, что данный способ является нарушением законодательства.

Это связано с тем, что во время формирования обязательства потребуется указать адрес, по которому располагается приобретаемое имущество, где будут выделены доли.

Также нужно учитывать то, что органы опеки не затрагивают вопросы имущество до того момента, пока в нем не будут выделены части для несовершеннолетних.

В настоящее время нет возможности использовать единую базу с информацией для уточнения вопроса о том, были ли использованы средства капитала при покупке жилья или нет.

Поэтому можно говорить о возможности продажи такой недвижимости без деления ее на части.

Для примера, такие сведения не будут отражаться в том числе, когда приобретение имущества происходило при использовании ипотечных средств.

В данном случае не имеет значения тот факт, что средства использовались как первый взнос для того, чтобы погасить основную задолженность. Тогда сведения об использовании указанных средств не прописываются в соглашениях и не делается отметка в реестрах. Здесь ограничений на совершение сделок, связанных с продажей, нет.

Последовательность действий

Чтобы продать жилье, при приобретении которого использованы средства маткапитала, потребуется:

  • изначально собрать полный перечень документации;
  • сформировать соглашение о продаже;
  • провести регистрацию сделки в Росреестре;
  • обратиться в нотариальную контору в ситуации, когда владельцами будут выступать супруги.

Предупреждение

Когда предусматривается, что владелец будет единственным, то использоваться будет простая письменная форма.

Процесс сбора бумаг

Список документации, который потребуется сформировать для продажи жилого помещения, купленного при использовании капитала, выглядит так:

  • акт, посредством которого удостоверяется личность владельца;
  • аналогичный документ для жены/мужа, при условии, что ранее действовала собственность долевого типа;
  • если гражданин состоит в брачных отношениях, то требуется согласие от супруга;
  • документация правоустанавливающего значения;
  • выписка, сделанная из ЕГРН;
  • справка, указывающая на отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • технические акты;
  • выписка, сделанная из домой книги (она необходима для того, чтобы подтвердить отсутствие в жилье зарегистрированных граждан).

Внимание!

В зависимости от особенностей сделки, могут запрашиваться и иные акты.

Когда составить договор?

В ситуации, когда собственниками выступают граждане, находящиеся в брачных отношениях, рекомендуется обратиться в нотариальную контору для формирования соглашения.

Вне зависимости от этого, обязательным станет удостоверение нотариусом такой сделки. Когда же квартира принадлежит одному лицу, может быть использована простая форма.

Можно выделить несколько основных положений контракта:

  • название акта и дата его формирования;
  • место, где произошло оформление;
  • сведения о сторонах;
  • наименование объекта;
  • характеристики помещения и адрес;
  • стоимость;
  • правомочия и обязательства;
  • подписи.

Как проводится регистрация?

На завершающем этапе происходит регистрация правомочий на недвижимость. Обратиться для этого потребуется в отделение Росреестра. Кроме того, в настоящее время есть возможность пойти в многофункциональный центр. Тогда последовательность действий выглядит так:

  • сбор всей документации и передача в уполномоченный орган;
  • формирование заявки;
  • внесение оплаты по госпошлине;
  • получение документации на жилье.

Загрузка…

Источник: https://vsenaslednikam.ru/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital-bez-vydeleniya-dolej-detyam.html

Ссылка на основную публикацию