Договор купли-продажи долей в квартире два продавца: один покупатель и образец 2020

Законодательно процедура продажи недвижимости закреплена в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ. Нормы права не устанавливают каких-либо ограничений по количеству участников сделки. То есть как покупателей, так и продавцов может быть несколько.

Единственным условием является правоспособность сторон. Каждый участник должен быть дееспособным и совершеннолетним. От имени детей, в таких случаях, действуют их законные представители. В то же время продавец должен обладать правом собственности на продаваемое имущество.Договор купли-продажи долей в квартире два продавца один или два покупателя (образец) 2020

Основные правила оформления ДКП

Участие нотариуса обязательно в следующих случаях:

  • продажа доли в квартире;
  • собственником жилья является несовершеннолетнее лицо.

Согласно статьи 432 ГК РФ текст договора должен содержать следующие существенные условия сделки:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях – фамилия, имя, отчество, данные документа, на основании которого действует участник.
  3. Предмет сделки. В качестве такового будет выступать квартира или её часть.
  4. Стоимость и порядок расчетов. Цена недвижимости указывается в цифрах и прописью. Расчет может производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца или наличными.
  5. Права и обязанности сторон. Они сводятся к тому, что продавец должен передать, а покупатель принять и оплатить недвижимость.
  6. Ответственность участников. Меры воздействия на недобросовестную сторону выражаются в выплате штрафа или пени за каждый день неисполнения взятых на себя обязательств.
  7. Порядок разрешения возникающих споров. В этом разделе необходимо указать, что стороны обращаются в суд только при условии соблюдения претензионного порядка урегулирования разногласий.
  8. Реквизиты и подписи сторон.

Договор купли-продажи долей в квартире два продавца один или два покупателя (образец) 2020К соглашению прикладываются следующие документы:

  • Паспорта сторон.
  • Свидетельство о рождении ребенка в возрасте до четырнадцати лет, если он является собственником имущества.
  • Свидетельство о браке и согласие второго супруга, если имущество общее.
  • Подтверждение права собственности – свидетельство, выписка из ЕГРН, договоре дарения, мены или купли-продажи, которые продавец заключал ранее.
  • Технический паспорт недвижимости.
  • Выписка из домовой книги.
  • Разрешение органов опеки на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу.
  • Справка об отсутствии задолженности по налоговым выплатам. Это касается подаренной или унаследованной квартиры.

Документы могут представляться в оригиналах или в виде заверенных копий. Перечень не является исчерпывающим и может дополняться другими данными.

Отличительными особенностями такого ДКП являются:

  • заключение сделки с двумя покупателями одновременно;
  • расчет с продавцом и регистрацию права собственности каждый приобретатель осуществляет самостоятельно.

Договор купли-продажи долей в квартире два продавца один или два покупателя (образец) 2020

В разделе о предмете договора необходимо указать, что недвижимость продается в совместную или долевую собственность. Лица, приобретающие квартиру в разделах договора должны именоваться «Покупатель 1 и 2». Если условие касается обоих, то указывается «Покупатели».

Необходимо обратить внимание на стоимость квартиры. В договоре должна быть указана стоимость каждой доли. Это правило не касается, если имущество приобретается супругами или родственниками в совместную собственность. В таком случае расчет проводится солидарно.

По несколько лиц с каждой стороны сделки

Наличие двух продавцов и покупателей одновременно может несколько изменить ситуацию. Это касается, прежде всего, количества договоров.

Определяющим условием является статус собственности. Она может быть долевой или совместной. В первом случае каждый владеет своей частью и может распоряжаться ею самостоятельно. Во втором – имущество является общим и каждый владеет им в полном объеме.

Например, квартира является общей для супругов. Они намерены продать её другой семье. В этом случае можно будет заключить одни единственный договор. Особых отличий от обычного ДКП он иметь не будет. По тексту стороны именуются «Продавцы» и «Покупатели». В условиях должно быть указано, что участник со своей стороны выполняют все обязанности солидарно.

Несколько иначе ситуация будет складываться если все продавцы не состоят в родственных или семейных связях, а владеют имуществом на праве долевой собственности. В таком случае правильным будет заключить отдельные ДКП, на каждую из частей. Это будут две самостоятельные сделки, предметами которых будут доли в имуществе.

Регистрация в Росреестре, в таком случае происходит по мере продажи каждой части. Это может быть и не одновременно, поскольку регистрируется не сделка, а право собственности на имущество.

Если два продавца и один покупатель

Договор купли-продажи долей в квартире два продавца один или два покупателя (образец) 2020

В случае с долевым имуществом правильным будет заключать договор на каждую из частей недвижимости. Продавцы с покупателем буду совершать отдельные сделки. В ДКП должен быть указан размер продаваемой доли.

Количество договоров купли-продажи, зависит от статуса жилья. Если имущество общее, то оно продается целиком, в рамках одного ДКП. В противном случае необходимо оформить договор в отношении каждой доли. Законом не запрещено, чтобы в качестве продавца или покупателя выступали сразу двое.

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/dogovor/zaklyuchenie-s-neskolkimi-sobstv.html

Оформление договора купли-продажи от двух собственников

Договор купли-продажи долей в квартире два продавца один или два покупателя (образец) 2020 Заключение договора купли-продажи недвижимого объекта является тяжелым процессом. В первую очередь важно обратить внимание на корректное оформление соглашения о продаже. Все нюансы оформления подобных сделок описаны в российских законодательных актах. Скачать текст Гражданского Кодекса можно по ссылке. Если не соблюдать нормы, описанные в настоящем федеральном законе, то переход прав собственности будет невозможен.

Нюансы соглашения

В большинстве случаев, оформляется договор купли-продажи квартиры (дома, дачного участка, дачи, земельного участка, гаража), от имени одного продавца. Но как заполнить документ, если собственниками недвижимости являются несколько человек? Изначально, следует рассмотреть случаи, где жилой (нежилой) недвижимостью обладают сразу несколько владельцев.

Совместные права собственности возникают у лиц в случаях:

  • получения наследства;
  • приватизации площади;
  • приобретения жилья или иного недвижимого объекта обоими супругами в период официальных брачных отношений;
  • когда несколько человек вложили капитал в покупку недвижимого объекта.

На вышеуказанных основаниях могут возникнуть следующие виды прав собственности:

  • долевая — собственниками являются несколько человек;
  • общая долевая. Подобные права собственности возникают, когда имущество распределяется между несколькими владельцами в равных частях;
  • общая совместная. Данный вид подразумевает приобретение недвижимости в период брачных отношений.

Важным нюансом при оформлении договора купли-продажи от двух собственников является обоюдное согласие всех совладельцев. Если один гражданин принимает решение продать объект недвижимости, то он обязан известить о своем намерении остальных.

В соответствии с нормами закона, граждане, владеющее долей имущества, имеют первоочередные права на покупку продаваемой части квартиры (дома, дачи и т.д.). Данная привилегия действует в течение одного месяца. В случае, когда дольщики не имеют желания покупать часть недвижимости, они должны составить письменный отказ.

Продавец, после получения письменного отказа, вправе продавать часть своей доли любому человеку.

В случае, когда права собственности на недвижимое имущество являются совместными, то требуется получить письменное согласие супруга (и) на оформление сделки купли-продажи. Если подобного документа не будет, то сделка купли-продажи будет признана недействительной, соответственно переход прав собственности будет невозможен.

Процесс заключения сделки

Процедура заключения соглашения купли-продажи от двух собственников требует обязательного наличия письменного согласия от второго совладельца. Документ, разрешающий продажу недвижимости, рекомендуется заверить у специалиста нотариальной конторы.

Данное соглашение будет обязательным приложением к основному договору купли-продажи. Составляется настоящее приложение к договору купли-продажи в произвольной форме, а также за примером составления можно обратиться к нотариусу или скачать его здесь.

Документ о продаже требуется составлять в нескольких экземплярах, а именно в том количестве сколько участников сделки и плюс один. Например, в качестве собственников выступает два гражданина, покупатель — один человек, и отделение Росреестра. Значит в подобной ситуации требуется оформить 4 экземпляра договора купли-продажи.

После оформления и подписания соглашения, его следует подвергнуть государственной регистрации в Росреестре. Уполномоченные сотрудники настоящего учреждения тщательно проверяют подлинность предоставленной документации, а также учитывают соблюдение всех законодательных норм при ее заключении.

Если вся документация в порядке, то заявителям будут выданы зарегистрированные бумаги. Процедура прохождения регистрации подразумевает осуществление перехода прав собственности. Выдаются зарегистрированные бумаги не менее, чем через 10 дней после поданного обращения.

Далее происходит исполнение сделки купли-продажи, которое визируется оформлением передаточного акта.

Процедура заключения сделки может быть отменена, если:

  • в Росреестр подан неполный пакет документов;
  • в регистрационное учреждение были поданы бумаги, содержащие ложные сведения;
  • отсутствует согласие от иных совладельцев. В случае, когда совладелец не был осведомлен о предстоящей продаже недвижимого объекта, он вправе обратиться в судебную инстанцию с иском, составленным на фактического продавца;
  • в числе собственников есть несовершеннолетний гражданин. Специальные органы опеки и попечительства вправе отказать в продаже недвижимого имущества, если условия сделки нарушают права детей.

Правила оформления договора купли-продажи содержатся в Гражданском Кодексе РФ. Положения закона гласят, что составляется документ в произвольной форме, но с соблюдением всех норм. Рекомендуется оформлять и заверять соглашение о продаже недвижимости в нотариальной конторе.

договора купли-продажи от двух собственников отражает следующие аспекты:

  • дата и место (город) оформления сделки;
  • сведения российских паспортов — Ф.И.О., серия, номер, дата выдачи, кем выдан, срок действия, место прописки, дата рождения. Данные сведения требуется указать о каждом человеке, который участвует в сделке купли-продажи — два собственника и покупатель;
  • детальное описание объекта соглашения купли-продажи дома (квартиры);
  • права и обязательства сторон;
  • ответственность, к которой будут привлечены стороны в случае неисполнения своих обязанностей;
  • дата, когда подписан договор купли-продажи;
  • подписи сторон — продавец 1, продавец 2 и покупатель.

Ознакомиться с текстом договора купли-продажи недвижимого имущества можно по примеру, скачать образец по ссылке. На основании представленного образца продавцу легче будет составить свой документ, с указанием индивидуальных особенностей ситуации.

Если один из участников не может присутствовать при оформлении документа или при его подписании, то он может поручить такие полномочия своему представителю. Для этого необходимо составить доверенность, заверить ее у нотариуса и предъявить остальным участникам в качестве приложения к договору.

Особенностью составления текста документа о продаже является описание правил пользования объектом.

Например, если продаваемая квартира находится в долевой собственности, то в ней имеется общая площадь (кухня, санузел), которой вправе пользоваться все дольщики.

Поэтому, чтобы в будущем не возникало конфликтных ситуаций, следует заранее определить условия пользования и зафиксировать их в договоре купли-продажи.

Важно для покупателя, приобретающего недвижимость от двух собственников! Ему необходимо запросить выписку из ЕГРП, в которой будут указаны сведения о продаваемом объекте, а именно:

  • сколько человек являются собственниками данного помещения;
  • наложено ли обременение на недвижимость — арест, кредит и т.д.;
  • открыто ли судопроизводство в отношении данной собственности;
  • есть ли задолженности по коммунальным услугам.

Необходимые документы

Заключение любых сделок требует наличия договора и дополнительной документации. Для составления договора купли-продажи недвижимого объекта от двух собственников, требуется собрать перечень некоторых бумаг.

Документы, необходимые для оформления договора купли-продажи от двух собственников:

  • российские паспорта двух продавцов и покупателя. Если в сделке участвует какой-либо представитель, то также требуется предоставление его удостоверения личности;
  • бумаги о регистрации прав собственности;
  • документ из ЕГРП;
  • специальное разрешение от иных владельцев (от супруги, от органов опеки), если нужно;
  • письменное согласие дольщиков;
  • бумаги на недвижимость:
    • технический паспорт;
    • домовая книжка;
    • план квартиры;
    • справка из ЖЭКа;
    • иная документация.
Читайте также:  Раздел имущества, квартиры по наследству между наследниками после смерти: как происходит?

Важно собрать полный пакет документов и корректно оформить договор купли-продажи недвижимого имущества от двух собственников, так как подписание документа несет юридические последствия.

Источник: https://itbu.ru/dogovor/dogovor-kupli-prodazhi-ot-dvux-sobstvennikov.html

Юридические особенности сделки при продаже квартиры двумя собственниками

Договор купли-продажи долей в квартире два продавца один или два покупателя (образец) 2020

Приобретение жилья у нескольких собственников характеризуется 3 следующими моментами: долевые владельцы должны отказаться от преимущественного права на покупку в пользу третьего лица, совместные владельцы принимают единогласное решение о продаже квартиры, орган опеки обязан одобрить сделку несовершеннолетнего собственника.

Гражданское законодательство России устанавливает, что если продажу квартиры 2 собственника осуществляют сообща, то их отношения между собой могут быть оформлены:

  1. В виде долевой собственности.
  2. В виде совместной собственности.

Исходя из этого, покупатель должен учитывать особенности сделки при продаже квартиры, принадлежащей двум собственникам, риски, возникающие при покупке жилья, и документы, которые необходимо истребовать у владельцев.

Чем рискует покупатель

При покупке жилья у несколько собственников покупатель рискует лишиться добросовестно приобретённого им жилища через суд, если:

  1. Один из собственников не получил согласия от другого сособственника на продажу недвижимости.
  2. Продавец не уведомил второго сособственника о предстоящей продаже жилья. Таким образом он нарушил его преимущественное право на приобретение доли в квартире.

Документы для заключения сделки

Чтобы исключить из сделки необоснованный риск, необходимо знать, какие документы нужно потребовать у продавца при заключении договора по купле-продаже.

Договор купли-продажи долей в квартире два продавца один или два покупателя (образец) 2020

Рисунок 2. Для заключения сделки с двумя сособственниками необходимы дополнительные документы, помимо договора по купле-продаже и свидетельства на право собственности. Источник: сайт ай.сайтапи.орг.

Таблица 1. Основные документы при продаже недвижимого объекта долевым сособственником. Источник: правовой портал Консультант.ру

Документ Вид документа Комментарий
Основание для владения жилищем (приватизационный договор, решение суда, договор купли-продажи) Общий для договоров по купле-продаже жилых помещений Документ, удостоверяющий переход прав владельца от одного физлица к другому.
Свидетельство на право собственности Общий Официальная бумага из Росреестра, подтверждающая факт государственной регистрации квартиры на собственника.
1.      Письменное уведомление второго сособственника с предложением приобрести долю. 2.      Письменный отказ второго собственника от покупки доли квартиры. Обязательный Документ, необходимый для передачи доли в недвижимости третьему лицу, если второй владелец не хочет её купить.

Скачать договор купли-продажи квартиры с двумя собственниками (образец для долевых владельцев).

Таблица 2. Основные документы, необходимые совместному сособственнику для отчуждения жилья. Источник: правовой портал Консультант.ру

Документ Вид документа Комментарий
Основание для владения жилищем (приватизационный договор, решение суда, договор купли-продажи) Общий Документ, удостоверяющий переход прав собственника от одного физлица к другому.
Свидетельство на право собственности Общий Официальная бумага из Росреестра, подтверждающая факт государственной регистрации жилья.
Нотариально заверенный документ, подтверждающий согласие первого владельца на продажу жилья вторым владельцем. Этот документ необходим в случае, если один из собственников не может принять участия в сделке. Обязательный Совместной собственностью её владельцы распоряжаются сообща. Поэтому требуется либо личное присутствие обоих владельцев при заключении договора, либо письменное согласие одного из собственников на сделку.

Скачать договор купли-продажи квартиры с двумя собственниками (образец для совместных владельцев).

Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры другим супругом.

Важный нюанс: Если совместными сособственниками жилья являются жена и муж, то закон предусматривает возможность продать жилую недвижимость без получения нотариально заверенного согласия либо личного согласия одного из супругов. Продавцу во время совершения сделки необходимо предъявить покупателю брачный контракт. В документе должно быть указано, что квартира принадлежит только продавцу и у другого супруга нет прав собственника в отношении отчуждаемого жилья.

Дополнительные документы

К дополнительным документам, которые проверяются перед передачей денег при продаже квартиры двумя собственниками, относятся:

  1. Паспорт.
  2. Технический паспорт жилого помещения.
  3. Справка из ЖЭК, содержащая в себе сведения о прописанных в квартире жильцах.
  4. Счета на коммуналку об отсутствии долгов.

Сколько договоров заключается?

Если продажу квартиры осуществляют два собственника вместе, то достаточно заключения 1 договора. В документе нужно указать персональные данные двух владельцев жилой недвижимости и покупателя.

Важный нюанс: Продавать жильё может один из долевых владельцев без присутствия второго в месте совершения сделки. В данном случае покупателю нужно потребовать, чтобы он показал нотариальное согласие второго собственника на продажу.

При продаже квартиры, которой собственники владеют совместно, составляется 1 договор. Со стороны продавца его могут подписать как оба владельца, так и один из них. Единоличное распоряжение имуществом возможно, если второй сособственник это письменно разрешил. Такое разрешение обязательно заверяется у нотариуса.

Порядок действий

Для долевого собственника

  1. Подготовить пакет документов для заключения сделки.
  2. Направить письменное уведомление с условиями договора и ценой другому сособственнику с предложением выкупить долю.
  3. Ожидать ответа 1 месяц.
  • При согласии второго владельца продать ему свою долю недвижимости на указанных в уведомлении условиях. Если второй сособственник не согласен с этими условиями, нужно на переговорах с ним попытаться найти приемлемый для обоих сторон вариант.В случае, если требования покупателя не устраивают продавца, то продавец может отказаться от продажи ему своей части жилья и начать искать другого покупателя.
  • При получении письменного отказа или отсутствии ответа в течение 1 месяца обязанность продавца уведомить другого собственника считается выполненной. С этого момента он свободен в выборе покупателя.

Для совместного собственника

  1. Заручиться письменным согласием второго сособственника, заверенным у нотариуса, либо согласием принять личное участие в сделке. Если решение продать квартиру у 2 собственников не будет единогласным, сделка не сможет состояться.
  2. Подготовить пакет документов, необходимый для заключения сделки.
  3. При составлении договора указываются персональные данные только одного из совместных владельцев.Второй сособственник, если он лично участвует в сделке, всего лишь подписывает документ.

Кто платит налоги

Закон возлагает обязанность по выплате НДФЛ в государственную казну на продавца.

Если собственник владел квартирой более 5 лет непрерывно, то он получает право на налоговый вычет из цены сделки, равный 1 млн руб.

Важный нюанс: минимальный срок владения недвижимым объектом для получения права на налоговый вычет уменьшается до 3 лет, если:

  • Продавец приобрёл жильё по договору пожизненного содержания с иждивением.
  • Продавец унаследовал или получил жилище в дар от близкого родственника либо члена семьи.
  • Продавец получил недвижимость, заключив приватизационный договор.

Если один собственник — ребёнок

В этом случае родители должны предъявить покупателю письменное разрешение, составленное работником органа опеки. Если разрешения у них не будет, то приобретение квартиры станет крайне рискованным. Дело в том, что орган опеки может оспорить такую сделку в судебном порядке, мотивируя иск нарушением жилищных прав несовершеннолетнего.

Договор купли-продажи долей в квартире два продавца один или два покупателя (образец) 2020

Рисунок 3. Если один из двух владельцев жилья является несовершеннолетним ребёнком, то для продажи квартиры необходимо разрешение органа опеки. Источник: сайт Бископи.ит.

Важный нюанс: При покупке жилья всегда проверяйте список лиц, прописанных в нём.

Если в квартире будет зарегистрирован несовершеннолетний, то купля-продажа недвижимости будет невозможна до тех пор, пока:

  • Орган опеки не одобрит сделку.
  • Ребёнка не зарегистрируют по другому адресу.

Можно ли продать квартиру, если один из собственников против?

Таблица 3. Перечень действий при отказе одного из сособственников на продажу квартиры. Источник: правовой портал Консультант.ру.

Кто возражает Как действовать
Долевой владелец Второй собственник отправляет ему заказным письмом уведомление с предложением воспользоваться правом на преимущественную покупку доли. Если в течение месяца от второго владельца нет ответа или он присылает письменный отказ, то долю можно продавать третьим лицам.
Совместный владелец Без единогласного решения  двух владельцев о продаже квартиры нельзя заключать сделки по купле-продаже с третьими лицами. Варианты решения проблемы: 1.      Преобразовать совместное владение недвижимостью в долевую собственность. 2.      Предложить денежную компенсацию владельцу, препятствующему продаже жилья, в обмен на его отказ от совместного владения недвижимостью.

Особенности совершения сделки в общедолевой коммунальной квартире

При покупке комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры, необходимо учитывать следующие особенности:

  1. Размер доли в коммуналке определяется исходя из площади комнаты относительно площади всей квартиры.
  2. Комнаты, используемые совместно всеми проживающими, например, ванная или кухня, разделяются в зависимости от размера долей жильцов, рассчитанных по правилам, указанным в пункте 1.

Как поступить, если нужно продать комнату, а доли в общих комнатах документально не закреплены? Необходимо договориться с остальными жильцами о разделении общих комнат на доли и заверить соглашение у нотариуса.

Коммунальная квартира является объектом долевой собственности. В связи с этим не следует забывать об уведомлении других жильцов о предстоящей продаже доли, так как у них есть право на преимущественное приобретение продаваемой комнаты.

Важный нюанс: Если потенциальный покупатель страдает заболеванием, указанным в Постановлении Правительства России №378 от 16.06.2006 г., то соседи продавца по коммунальной квартире имеют право запретить ему продажу комнаты такому покупателю или потребовать в суде защиты своих интересов, если они будут нарушены продавцом.

Учитывая сложности, с которыми может столкнуться покупатель при приобретении квартиры у двух сособственников, следует прислушаться к мнению профессионалов. Они помогут избежать «подводных камней» при продаже жилья.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-kvartiry-2-sobstvennikam/

Как продать квартиру, если есть несколько собственников или покупателей

В России невероятное распространение получила долевая собственность. Но как составить договор купли-продажи, если несколько собственников недвижимости собираются ее продать (купить) и выражают полное согласие со сделкой? Ответ ищите в этой статье.

Как заключить договор купли-продажи, если есть несколько собственников квартиры

Кажется, что нет принципиальной разницы в том, сколько именно лиц участвует в сделке покупки или продажи недвижимости с каждой из сторон. И многие совершают типичную ошибку – неосмотрительно подходят к заключению договора, что влечет за собой значительные проблемы.

В ситуации нескольких собственников следует рассматривать в 2-х вариантах договор купли-продажи (далее – «ДКП»). В первом подразумевается, что сразу несколько лиц владеет жильем, которое они решили продать по ДКП. Во втором – недвижимость приобретается несколькими собственниками. В каждом случае имеются определенные нюансы. И потому следует рассмотреть обе ситуации.

Как продать квартиру с несколькими собственниками

Основная особенность такой сделки – покупатель приобретает не всю квартиру целиком, а по долям. Но это не значит, что с каждым собственником придется заключать отдельный документ (хотя законом это не запрещено). Достаточно составить единый договор, но с несколькими сторонами. Его содержание отличается от «стандартного» ДКП (о нем рассказывается в этом материале):

  • перечисляются все продавцы – собственники долей;
  • в предмете договора указывается, кому, на каком праве и какая доля принадлежит;
  • отдельно прорабатывается цена и порядок расчетов с каждым из продавцов;
  • указывается, кто именно передает ключи от квартиры, в какой срок освободит жилплощадь.
Читайте также:  Срок исковой давности по разделу имущества бывших супругов после развода

Чтобы понимать особенность данных сделок, можно изучить типовой договор купли-продажи квартиры у несколько собственников – образец документа представлен на нашем сайте. Подобный документ можно найти и в Росреестре.

Договор купли-продажи долей в квартире два продавца один или два покупателя (образец) 2020

Но все вышесказанное относится лишь к ситуациям, когда имеется долевая собственность. Но в наше время все еще встречаются квартиры, где доли в праве не определены и не выделены. Покупка такой квартиры не обязательно потребует предварительного определения долей. Просто каждый из собственников продает свое право в общей собственности, причем сделка оформляется единым договором.

И еще один важный момент – присутствие в сделке лиц, которые в силу объективных обстоятельств защищены законом. Например, потребуется заручиться согласием органов опеки (и указать на наличие этого согласия в ДКП), если одним из продавцов выступает несовершеннолетний.

Жилье покупает несколько человек

Основное отличие от обычной сделки – единомоментное исполнение сразу несколькими покупателями, которые в самом договоре указывают, какая доля достается каждому из них. Но при этом расчеты с продавцом и регистрация прав на свою долю производится каждым из покупателей.

Это немного неудобно для продавца, так как существенно возрастают риски быть обмануты. Впрочем, и покупатели часто рискуют, покупая квартиру у нескольких продавцов одновременно.

Как безопасно продать квартиру, если есть несколько собственников

При подобных сделках есть повышенные риски для каждой из сторон договора. Поэтому стоит знать основные из них, чтобы своевременно предпринять меры к их снижению. Покупателю следует выяснить:

  • сколько реально есть собственников у недвижимости – бывает, что фактических собственников много больше, чем продавцов;
  • полномочия лица, с которым обсуждается сделка – в определенных ситуациях далеко не все собственник согласны с ценой или вообще с фактом продаж;
  • наличие несовершеннолетних собственников, имеется ли разрешение органов опеки – иногда опека выступает против сделки, что грозит срывом исполнения договора.

Но продавцы в определенных ситуациях тоже рискуют. Поэтому им нужно убедиться, что каждый из покупателей готов и согласен приобрести недвижимость и располагает средствами для этого.

Оптимальным вариантом будет требование задатка с каждой из сторон, а основные обязательства прописать в предварительном ДКП.

И, разумеется, проконтролировать исполнение сделки с помощью банка, а сам договор удостоверить нотариально.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи при нескольких собственниках

В случае, если сделка все же состоится, юристы рекомендуют заключать предварительный ДКП с каждым из участников. Это позволит:

  • заключить сделку именно на тех условиях, которые обсуждаются на переговорах о ней;
  • обезопаситься от срыва сделки в связи с тем, что кто-то из участников передумает продавать или покупать недвижимость – предварительный ДКП позволит через суд принудить лицо к совершению сделки;
  • в самом договоре тщательно идентифицировать квартиру, право собственности на нее, всех участников договора.

Как показывает юридическая практика, правильно заключенный предварительный ДКП становится залогом того, что сделка состоится, и не будет оспариваться. Ведь многое может «вылезти» как раз на стадии разработки документа. Поэтому юридическое сопровождение строго обязательно. Рисков в такой ситуации в 2-3 раза больше, чем при участии всего 2-х лиц – с каждой из сторон договора по одному.

Источник: https://Pravda-Zakona.ru/article/dogovor-kupli-prodazhi-pri-neskolkih-sobstvennikah.html

Особенности договора купли-продажи квартиры для продавца с двумя покупателями. Образец документа

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Существенные условия соглашения

После оформления жилого помещения на двух покупателей, они вступают в долевую собственность, что является главной характеристикой такой купли продажи и обязательно отражается в предмете договора.

При составлении одного документа о переходе прав, способствуют следующие обстоятельства:

  1. он заключается одновременно с двумя покупателями;
  2. предметом договора является одна квартира;
  3. регистрацию договора каждый покупатель проводит самостоятельно (как проходит процедура и какие для этого понадобятся документы читайте тут);
  4. оплачивает приобретение своей доли так же самостоятельно.

Обозначенные обстоятельства вносятся в договор и являются существенными, наряду с такими как:

  • цена квартиры;
  • условия оплаты и передачи права собственности (о том, какие варианты оплаты могут быть выбраны для проведения сделки, читайте тут);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • условия и причины расторжения договора.

В целом нормы договора регулируются статьями 131, 454 ГК РФ и п.3 ст. 244 ГК РФ. В их число входят как базовые правила оформления недвижимости, так и переоформление в долевую собственность.

Справка! Согласно нормам статьи 35 СК РФ, супруги владеют имуществом совместно, для этого им не обязательно оформлять долевую собственность.

Срок действия

Этот момент вызывает как у контрагентов сделки, так и у специалистов, сопровождающих сделку, самые неоднозначные представления. Это обстоятельство становится причиной отказа составления трёхстороннего договора, и предпочтением заключения двух купчих на одну квартиру.

Следует учесть, что становясь правоустанавливающим документом на жилое помещение, договор правоспособен до момента отчуждения объекта недвижимости.

Если впоследствии продажа доли будет происходить одним участником сделки, правоспособность договора другого совладельца останется прежней.

Правоспособность договора утратится в случае признания его оспоримым или ничтожным одним из покупателей.

На что обратить особое внимание продавцу при оформлении покупки в совместную собственность?

При составлении купчей на двух совладельцев потребуется учесть все нюансы, которые могут создать препятствия при передаче прав от одного продавца к покупателям. Например:

  1. Покупателю требуется убедиться в том, что второй участник правоспособен в силу достижения совершеннолетия или представительства родителей (попечителей).
  2. А так же – что он признан дееспособным. Ведь если передачу прав признают неправомерной, произойдёт реституция, затрагивающая все стороны сделки на основании статей 166, 167 ГК РФ.
  3. Сам текст следует выверить тщательно, чтобы не было последующих нарушений в исполнении пунктов договора, что может повлечь его расторжение на общих основаниях согласно статье 450 ГК РФ.
  4. Особое внимание следует уделить пунктам:
    • стоимость квартиры;
    • оплата по сделке;
    • условия перехода прав.
  5. В положении о предмете договора обязательно указывается, что имущество приобретается в совместную долевую собственность, с указанием сведений о покупателях. Эти сведения вносятся следующим образом:
    • После внесения сведений о продавце и его паспортных данных определяется его статус «Продавец».
    • Далее вносятся сведения о первом покупателе и определяется его статус «Покупатель 1». Вносятся сведения о втором покупателе и его статус – «Покупатель 2».
    • Ниже формулируется «именуемые в дальнейшем Покупатели».
  6. По тексту купчей, в зависимости от пункта, указывается действующей стороной Покупатель 1 или 2, если вопрос касается одного из них.
  7. То же касается подписания документа каждой стороной.
  8. В положениях, имеющих общие тенденции, пишется Покупатели.
  9. Нужно тщательно рассмотреть и проверить все пункты, но особенно обратить внимание на те, в которых наиболее часто допускаются ошибки:
    • Цена объекта, которая может указываться цельно только в случае приобретения в совместную собственность супругов и иных близких родственников, без выдела долей. Правильно указать стоимость каждой доли.
    • В условиях оплаты обязательно указывается отдельное условие для каждого покупателя и стоимость его доли, которую он обязан оплатить. Серьёзной ошибкой будет простое указание на внесение оплаты. Если совладельцы супруги, то делается специальное указание на солидарную оплату полной стоимости.
    • В положении о переходе права собственности, если оно происходит передаточным актом, так же поясняется условие для каждого из совладельцев.

Отдельно, исходя из нюансов ситуации, нужно определить условия расторжения договора. Ошибкой так же будет простое указание на возможность прекращения его действия в тех или иных случаях.

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/dogovor-s-dvumya-pokupatelyami.html

Продажа квартиры по долям одному покупателю

Сами по себе сделки с недвижимостью представляют достаточно серьёзный процесс, требующий от сторон предельного внимания – необходимо определиться с ценой объекта, с порядком расчёта, с моментом фактической передачи… А если на стороне продавца не одни, а несколько собственников, то такая продажа может создать проблемы как для самих продавцов, так и для покупателя.

Сделки со множественностью лиц на стороне могут быть проведены без проблем и лишних затрат времени и нервов в случае, если продавец и покупатель заранее обговорят условия, дату и время подписания договора и подачи его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

Обычно продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, осуществляется заключением договора купли-продажи, по которому все собственники выступают на стороне продавца. Такая сделка проводится единовременно (договор подписывается всеми, расчёт с продавцами производится в одно время, покупатель становится собственником всей квартиры) и является самым оптимальным вариантом продажи.

Хоть такая сделка и является оптимальной, всё же в целях избежания возможных накладок и недоразумений долевым собственникам следует обсудить и решить три вопроса:

  1. стоимость квартиры;
  2. порядок и способ расчётов;
  3. дата подписания договора купли-продажи.

Важно! Если собственники долей в квартире, являющиеся продавцом, своевременно обсудят и решат все три вопроса, то сделка пройдёт без особых затрат времени, сил и нервов.

Определиться со стоимостью квартиры лучше всего ещё на этапе принятия решения о продаже. То есть, если все долевые собственники выразили готовность продать каждый свою долю, то принимается решение о цене квартиры и о размере стоимости каждой доли.

Многие граждане заблуждаются относительно размера денежных средств от продажи доли, полагая, что он должен соответствовать таким обстоятельствам, как постоянное проживание и содержание квартиры, постоянная регистрация, наличие детей… Однако никаких преимуществ в цене продаваемой доли ни постоянная регистрация, ни дети, ни что-то другое не предоставляют.

Важно! Каждый собственник доли имеет право рассчитывать на сумму, пропорциональную его доле.

То есть, если доли равные, то цена квартиры делится на число долей – получается сумма, причитающаяся каждому долевому собственнику в результате сделки, и эта сумма будет равной у всех. Если же размер долей разнится, то вся сумма стоимости квартиры распределяется между продавцами в соответствии с размером их долей.

К примеру, есть три собственника: у одного ½ доля, а у двух других по ¼ доле. Квартира продаётся за два миллиона рублей. Собственник половины квартиры получит миллион рублей от продажи, а другие – по пятьсот тысяч.

Таким образом, перед началом продажи всем собственникам надо определиться с ценой продаваемой квартиры, чтобы каждый из них знал, на что он может рассчитывать в результате сделки. Главное, чтобы такая цена понравилась покупателю.

Пройдя начальный этап подготовки к сделке и определив цену, продавцы должны вместе с покупателем обсудить вопрос порядка и способа расчётов между сторонами.

Порядок расчётов по договору – это условие, предусматривающее и момент, и объём фактической передачи денег от покупателя продавцам. Обычно расчёт производится в полном объёме в момент подписания договора. Но бывает и иной порядок:

  1. передача денежных средств в два этапа – часть в момент подписания, а другая часть в день сдачи документов на государственную регистрацию перехода права;
  2. передача денег в полном объёме после подписания договора в срок не позднее ____ дней, но до подачи документов на государственную регистрацию перехода права;
  3. передача части денежных средств до подписания договора (что оформляется распиской), а оставшейся части – в момент подписания договора (либо после подачи документов на государственную регистрацию).
Читайте также:  Алименты на 2 детей от разных браков: как делятся выплаты и порядок расчета

То есть, решение о порядке расчётов является важным для проведения сделки. Сам момент получения денег продавцами очень важен, поэтому его необходимо отразить подробно в условиях договора.

Способ расчётов – это то, каким образом будут передаваться денежные средства. Их всего два – наличный и безналичный.

Если стороны выберут безналичный расчёт, то в договоре надо будет указывать номера счетов всех продавцов и указывать суммы, зачисляемые на эти счета.

Может сложиться так, что кому-то из продавцов захочется получить свою долю наличными деньгами (такое бывает в тех случаях, когда продавец является должником по исполнительному производству, и его счета в банках находятся под бдительным оком судебного пристава). И тогда условия договора купли-продажи усложняются тем, что способ для каждого собственника определяется по-разному, кому наличными деньгами, а кому путём перечисления на счёт в банке.

После того, как все долевые собственники договорятся о цене и способе получения денег по сделке, наступает самый сложный для большинства продавцов этап – это момент подписания договора купли-продажи.

Дело в том, что по причине участия нескольких лиц на стороне продавца составление договора купли-продажи усложняется описанием каждого собственника и характеристик его доли. Сам документ по содержанию очень перегружен, поэтому не только составлять, но и проверять его сложно.

Важно! А проверить обязательно надо! И никакие доводы о полном доверии не должны звучать – каждый лично проверяет свои данные и свою сумму по сделке.

Хорошо, если все собственники проживают в одном городе, а ещё лучше – прямо в продаваемой квартире. В таком случае они могут изучить черновик договора все вместе, а потом и сам договор проверить и одновременно подписать.

А если собственники проживают не только в разных домах, но и в разных городах или регионах – этот этап становится настоящим испытанием для покупателя. Поэтому желательно не портить ему нервы, а просто известить уже о дате и времени, когда все продавцы готовы будут явиться в Росреестр для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

Если же собрать всех собственников никак не представляется возможным, то в этом случае на помощь может прийти оформление доверенности (или даже – доверенностей) на проведение сделки на кого-то из продавцов.

То есть, обычно к моменту подачи документов деньги уже (во всяком случае, частично) у продавцов, дальнейшего обсуждения моментов по продаже не требуется, поэтому те собственники, которые не могут физически присутствовать в Росреестре, могут уполномочить на это того собственника, у которого нет никаких препятствий. Доверенность оформляется у нотариуса.

Бывает и такое, что всех собственников не только не собрать вместе, но и убедить их продавать квартиру одновременно со всеми практически невозможно.

Учитывая, что право долевой собственности возникает иногда в результате принятия наследства либо раздела имущества супругов, можно себе представить, какие «родственные» чувства связывают собственников.

И в таких случаях рассчитывать на оформление доверенности даже не приходится.

И если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, то он готов к таким трудностям, как заключение договоров купли-продажи долей в квартире.

Важно! Продажа квартиры по долям – это заключение отдельного договора купли-продажи на каждую долю либо на несколько долей. Но не на квартиру в целом.

Трудности такой продажи для самих продавцов не будет – каждый из них подпишет договор и в удобное для себя время наведается в Росреестр.

Зато для покупателя такая форма «выкупа» квартиры по долям становится настоящим испытанием – во-первых, составление нескольких договоров, во-вторых, несколько визитов в Росреестр, в-третьих, оплата госпошлины за государственную регистрацию перехода права производится каждый раз, когда подаются документы.

Кроме того, при покупке последней доли покупатель закажет очередное свидетельство уже на целую квартиру, которая до этого была у него в долях и оформлена отдельными свидетельствами на каждую долю.

Чем меньше трудностей будет при проведении сделки с долями квартиры, тем легче будет договориться по цене с покупателем. Разумеется, составление и проверка (подписание) договора с участием всех долевых собственников занимает массу времени и внимания. Но при хорошей и серьёзной подготовке со стороны продавцов к этой процедуре сама сделка проходит гладко, за что покупатель готов платить.

Если же по каждой доле будет проводиться отдельная купля-продажа, то это увеличивает расходы покупателя (на которого они обычно и возлагаются по условиям договора), то в целом квартира будет продана значительно дешевле.

 

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/prodazha-kvartiry-po-dolyam-odnomu-pokupatelyu/

Особенности общей долевой и совместной собственности при оформлении договора купли-продажи квартиры: образцы документов

При заключении договора купли-продажи нужно соблюдать много правил. Особое внимание надо уделить виду собственности. Если отчуждают несколько человек, то сделка обязательно должна быть нотариальной, в противном случае её признают ничтожной и не зарегистрируют. Со стороны покупателя также нужно определиться, в какую собственность покупать: совместную или долевую.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Виды общей собственности

Когда имущество принадлежит двум или более лицам, значит оно находится в общей собственности. Законодатель в ст. 244 ГК РФ разделяет её на два вида в зависимости от правового регулирования отношений:

  1. Общая долевая. Здесь доля каждого собственника определена. Владение и пользование происходит пропорционально той части, которая принадлежит лицу. Распоряжается каждый своей долей сам, но с учетом мнения остальных. Если один собственник хочет продать свою долю, то он обязан вначале предложить купить её остальным сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки согласно ст. 250 ГК РФ. В случае их письменного отказа, можно искать стороннего клиента.
  2. Общая совместная. Доля собственников не определена. Имуществом распоряжаются совместно, и отчуждать тоже должны все вместе. Такой вид собственности возникает в определенных случаях:
    • Между супругами. Лица, находящиеся в браке, приобретают квартиру в общую совместную собственность на основании ст. 256 ГК РФ, независимо от того на чье имя заключается договор купли-продажи. По семейным правоотношениям и муж, и жена являются владельцами. Если они хотят определить доли, то составляют брачный договор.
    • При приватизации. Иногда недвижимость приватизируют в собственность одной семьи без определения долей, в этом случае можно после договора приватизации обратиться к нотариусу за соглашением об определении долей.

Оформление ДКП при наличии нескольких собственников

Таким образом, при отчуждении недвижимого имущества, где владельцами являются два или более лиц, нужно обращаться к нотариусу. При этом не имеет значения, продает один собственник свою долю либо все собственники вместе.

Граждане должны обратиться в нотариальную контору со своими паспортами и правоустанавливающими документами для совершения сделки. В случае если только один собственник продает свою часть, то он должен предоставить также отказы от преимущественного права покупки всех остальных собственников.

Нужно ли согласие супруга(и)?

Согласно ст. 34—35 Семейного Кодекса РФ, если имущество было приобретено в браке, то согласие на отчуждение от другого супруга необходимо получить.

Исключение составляет безвозмездное получение недвижимости. Если во время брака один из супругов получил вещь бесплатно (по договору дарения, наследству, договору в пользу третьего лица), то согласие на сделку от другого супруга не нужно делать. В остальных случаях оно обязательно.

Передача средств

Сумма может быть передана как до подписания сделки, так и после. В договоре купли-продажи прописывается общая стоимость объекта. Далее участники сами решают, как разделить денежные средства. Можно в самом тексте договора прописать, кто сколько получает.

Оплачивается покупка несколькими способами:

  • наличными денежными средствами;
  • путем аккредитива;
  • с использованием банковской ячейки.

ВНИМАНИЕ! Независимо от способа оплаты, покупатель, если он один, обязательно должен получить от всех продавцов, если их двое или больше, расписки о получении ими своей доли денежной суммы.

Как оформить соглашение при покупке несколькими лицами?

При покупке квартиры несколькими лицами они оформляют её в общую долевую собственность. При этом в сделке доля каждого участника определяется по их желанию. В договоре четко прописываются доли сторон и каждому после регистрации выдаются документы на принадлежащую ему долю.

Если сделку оформляют супруги, то по семейному кодексу они приобретают в общую совместную собственность. Когда лицо, находящееся в браке приобретает квартиру на свое имя, то это имущество все равно будет принадлежать обоим супругам. Однако закон не запрещает им купить и в долевую собственность.

В некоторых регионах, при покупке супругами в общую долевую собственность регистраторы требуют предоставлять сделку только в нотариальной форме, ссылаясь на Семейный кодекс. Все имущество нажитое супругами во время брака является совместной собственностью, а разделить имущество можно только брачным договором.

Обязательно ли согласие супруга(и)?

Статьи 34—35 СК РФ предусматривают, что при совершении одним супругом сделки, предполагается, что он действует с согласия второго. Значит, согласие на покупку недвижимости обязательно должно быть выдано.

ВАЖНО! Управление Росреестра откажет в регистрации сделки без вышеуказанного документа.

Порядок при регистрации перехода прав

При общем владении квартирой после заключения договора купли-продажи, переход долевой собственности от одной стороны к другой надо зарегистрировать в Управлении Росреестра. Весь комплект документов можно предоставить в любой многофункциональный центр по месту нахождения недвижимости.

Список документов:

  • стороны с паспортами;
  • договор купли-продажи (если сделка нотариальная, то копию договора, заверенную нотариусом, если простая письменная – все экземпляры сторон + экземпляр для Росреестра);
  • документы о семейном положении сторон (согласия супругов, заявления не в браке);
  • правоустанавливающие документы у продавца (договор, свидетельство, выписка);
  • государственная пошлина.

Согласно изменениям в ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если сделка была заключена в нотариальной форме, то заявление о государственной регистрации может подать любая сторона сделки.

При заключении сделки важно уделить внимание праву собственности. Определить сколько лиц на стороне продавца, и сколько у покупателя для выбора формы договора. При множественности лиц важно учесть все подводные камни сделки и не забыть про сопровождающие документы.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/dolevaya-sobstvennost.html

Ссылка на основную публикацию