Как продать долю в доме с землей — продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка

Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка

Разбираемся в том, как продать долю земельного участка при различных обстоятельствах. В зависимости от мнения совладельцев территории, присутствия в собственниках несовершеннолетних детей будет меняться план действий. Вы узнаете, что такое межевание и почему оно так важно, а также правила выделения территории для дальнейшей продажи.

Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка Причины, как и сопутствующие проблемы при продаже доли участка могут быть разными, и каждый случай должен рассматриваться отдельно

Что подразумевается под продажей доли

Продажа доли земельного участка – это переход прав на владение определенной частью земли, исключая процесс выделения, в ходе которого территория приобретает границы. Регулирование процесса осуществляется при помощи:

  • Гражданского кодекса;
  • Земельного кодекса;
  • ФЗ №218.

Подробная информация о требованиях к условиям составления сделки указана в статье 37 ЗК РФ. Процесс регистрации права владения регулируется статьей 42 ФЗ №218. При реализации доли учитывается первостепенное право покупки, которое распространяется на владельцев остальной территории, согласно статье 250 ГК РФ.

Продажа возможна, когда земля принадлежит одному или нескольким владельцам по условиям общей долевой собственности.

Когда владельцами участка являются лица, не установившие четких границ долей, то перед продажей части земли потребуется ее отделение. Для этого проводится собрание всех собственников.

Если владельцы не могут прийти к единому решению, то оформляется исковое заявление, направляемое в суд.

Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка Если встреча «за круглым столом» не даст результата, следует обращаться в суд

Условия выделения площади в целях дальнейшей продажи

Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.

Осуществить процедуру возможно только при условии, что совладельцы ознакомлены с будущим выделом и не имеют на это возражений. Когда стороны не могут прийти к общему решению, то они будут вынуждены обратиться в суд для решения ситуации.

Оформление площади участка в долю проходит в три шага:

  1. Когда все сособственники согласны на отделение доли зарегистрированного участка, то потребуется обратиться к специалистам для проведения межевых работ. Результатом проводимой работы является акт, на основании которого выделенные доли вносятся в кадастровый реестр.

  2. Когда участок не прошел предварительной регистрации, то потребуется провести межевание, после поставить выделенные территории на учет.

  3. Далее допустимо оформления права собственности на основе документа, подтверждающего переход земли во владение заявителю.

Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.

Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка Выделенной доле присваивается свой кадастровый номер

Продажа без межевания

Статья 6 ЗК РФ устанавливает, что часть участка признается самостоятельным предметом для ведения земельных правоотношений. В соответствии с ГК РФ установлено, что земельные участки и их доли являются объектами гражданского товарооборота, но самостоятельными единицами не указываются.

В соответствии с актами ГК РФ, допускается передача только тех земельных наделов, которые имеют присвоенный кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае стать владельцем части участка невозможно. Согласно статье 37 ГК РФ к продаже допускается только земля, поставленная на учет.

Правила и порядок присвоения кадастрового номера описаны в статье 1 ФЗ №28. В результате учета территории осуществляется определение характеристик и выдел доли из целого участка, производимый на основании полученных данных.

Каждая выделенная территория имеет свой индивидуальный код, являющийся кадастровым номером.

Статья 19 указывает, что постановка участка на учет возможна только при передаче полного пакета документов, в который входит акт о выполнении межевых работ.

Исходя из положений законодательных актов, ответ на вопрос о возможности продажи доли без межевания, строго отрицательный. Без проведения такой процедуры участок не будет выделен и не получит личный код для регистрации в кадастровом реестре. Только после межевания участок может передаваться в собственность другому человеку на основании договора купли-продажи.

О сделках без межевания в видео:

На нашем сайте Вы можете ознакомиться с самыми популярными в Подмосковье участками для строительства загородного дома. В фильтрах можно выставить желаемое направление, наличие газа, воды, электричества и прочих коммуникаций.

Продажа без выделения доли из участка

Гражданин, получивший в собственность землю путем ее приватизации, является владельцем соответствующего пая. С такой землей можно проводить следующие процедуры без необходимости выдела доли:

  • составление завещания;
  • отказ от владения;
  • передача в пользу уставного капитала компании, которая использует эту территорию;
  • продажа;
  • дарение.

Процедуры дарения и продажи возможны, только если сделка проводится в пользу участника долевой собственности или лица, постоянно эксплуатирующего эту землю. В законах РФ указано, что продать пай без выдела нельзя, если покупатель является третьим лицом.

При продаже пая распространяется преимущественное право приобретение на субъекты РФ и муниципальное образование.

Цену за участок назначает продавец, регулировать стоимость государственные органы не имеют права.

Если субъекты РФ и муниципальное образование дали отказ от покупки или проигнорировали возможность в течение 30 дней с момента оповещения о продаже доли, то земля может быть продана другим лицам.

Первые в очереди на покупку пая стоят субъекты РФ и муниципальное образование

Существуют земли, относимые к невостребованной доле.

К категории относятся территории, принадлежавшие субъекту РФ, который не передал ее во владение другому лицу и не эксплуатировал участок в личных целях в течение трех лет.

К невостребованным землям может быть отнесены только доли, отдельно зарегистрированные в Росреестре. Такие земли переходят в распоряжение местному муниципалитету после соответствующего решения суда.

Требуется ли согласие других владельцев

При продаже доли участка другие собственники могут быть против такого действия. Дольщики имеют преимущественное право на приобретение продаваемой части участка, поэтому перед передачей объекта третьим лицам, необходимо удостовериться об отсутствии желания у сособственников купить землю. Право регулируется статьей 250 ГК РФ.

В качестве подтверждения оповещения владельцев они должны подписать соответствующую бумагу на отказ от приобретения земли на условиях, установленных продавцом. Она станет доказательством отсутствия претензий в случае необходимости подачи искового заявления в суд. Другие владельцы имеют только право преимущественного приобретения, запрещать реализацию территории они не могут.

Без согласия совладельцев на продажу доли участка далеко не уедешь Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про перечень всех документов при покупке земли и загородного дома и для чего они нужны.

Процедура продажи участка

Для продажи необходимо совершить четыре действия:

  1. Получить подтверждение на отказ от права преимущественного приобретения земли от собственников других долей участка. Для этого отправляется уведомление, в котором содержится информация о желании продать участок с определенными неизменяемыми условиями. Если после отказа параметры сделки будут изменены, то это приведет к признанию договора купли-продажи недействительным.

  2. Подготовка документации.

  3. Составление договора. Законодательство позволяет совершать действие самостоятельно или с помощью нотариуса.

  4. Регистрация договора и права собственности.

Образец Свидетельства на право собственности на землю

Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний

В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.

Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.

Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.

Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.

О покупке/продаже недвижимости, если совладелец несовершеннолетний в видео:

Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про дом в Купертино – с гаражом на крыше.

Заключение

При продаже доли в земельном участке важно учитывать нюансы, которые являются причиной возникновения дополнительных этапов и расширения пакета документов. Поэтому каждая процедура купли-продажи территории отличается друг от друга бумагами и алгоритмом действий.

Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб?

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Источник: https://m-strana.ru/articles/kak-prodat-dolyu-zemelnogo-uchastka/

Как продать долю в доме с землей, продажа части дома, долевая собственность на землю и дом

Дом и земельный участок, на котором он расположен, могут принадлежать как одному собственнику, так и нескольким. Во втором случае форма собственности будет считаться долевой.

Обычно владельцы такого имущества заключают соглашение, в котором определяют долю каждого из них. И если один из собственников захочет продать свою долю дома, то вместе с ним он продаст и долю земли. Иначе сделку заключить не удастся.

При этом нужно учитывать, что остальные владельцы имеют право преимущественного выкупа его доли. Поэтому самый простой способ – продать её кому-то из них. Но если остальные собственники не желают покупать эту долю, можно продать и третьему лицу.

Для совершения сделки в рамках закона нужно учитывать ряд аспектов.

Особенности продажи

Юридически доля не является каким-то физическим объектом. То есть это необязательно отдельная комната. Таковой она становится только, если доля выделена в натуре.

Для этого должны быть технические возможности отделить одно помещение дома от остальных.

В ином случае доля определяет процент владения в общей собственности, а по факту даёт право использовать эту собственность наравне с другими собственниками.

Право на продажу доли закреплено в 254 статье ГК РФ, но с учётом преимущественного права покупки других собственников.Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка

Важные правила продажи доли:

  • Возможность продать её даже без согласия других владельцев общей собственности.
  • В соответствии с размером доли, в неё входит также часть земельного участка, на котором построен дом.
  • Согласно 250 статье ГК, продавец доли вначале должен уведомить остальных собственников. Они могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки в течение месяца.
  • Только по истечении этого срока можно искать покупателя на стороне.
  • Сделки с долей в общей собственности нужно обязательно оформлять у нотариуса.

Поскольку доля в таких домах не является конкретным помещением, то и цена её не слишком велика. Однако, если есть возможность выделить долю в натуре, проведя перепланировку дома (согласно статье 252 ГК РФ), то стоимость такого жилья может существенно вырасти.

Читайте также:  Как оформить опекунство над пожилым человеком до и после 80 лет: как стать опекуном, сколько платят, порядок оформления

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком

Обязательное уведомление всех собственников о продаже доли дома нужно оформлять письменно. Его можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу. Можно передать уведомление лично, потребовав расписку о его получении, или отправить заказным письмом по почте.

На ответ даётся 30 дней. Срок отсчитывается от даты на почтовом отправлении.

В качестве ответа может быть:

  • Письменный отказ.
  • Согласие на выкуп.

Если ответа нет вовсе, то через 30 дней это равносильно отказу от покупки. В этом случае закон разрешает продавать долю третьим лицам.

Уведомление должно содержать данные о размере доли и стоимости её продажи.

В случае отказа от выкупа, третьему лицу долю нужно будет продавать по той же цене, иначе придётся повторять процедуру уведомления.

Если не уведомить остальных собственников, то они будут вправе подать исковое заявление о расторжении сделки. На это им даётся 3 месяца с момента, когда они узнали о заключении сделки с третьим лицом.

Как продать долю в доме с землей

В случае, когда все владельцы дома могут договориться, проблем не возникает. Обычно кто-то из родственников выкупает долю другого.

Но нередко бывают ситуации, когда родственники покойного по разным линиям не хотят жить в унаследованном доме, но и выкупать доли друг друга тоже не хотят.

При этом некоторые из них пытаются препятствовать продаже доли посторонним людям. Поэтому нужно знать о способах решения такой проблемы.

Способы

Варианты продажи ограничены следующим перечнем:

  • Предложить долю остальным собственникам.
  • Продать третьему лицу в случае их отказа.
  • Продать весь дом и разделить деньги между собственниками в соответствии с размером их долей.
  • Выделить долю в натуре и продать её без учёта мнения остальных владельцев дома.

Конкретно стоит учесть несколько юридических аспектов продажи при наличии согласия собственников и при его отсутствии.

Если другие собственники согласны

Наиболее простой и бесконфликтный вариант продажи доли в доме с землей одному из собственников. Если купить её согласились несколько человек, то продавец вправе выбирать одного из них по своему усмотрению.

Алгоритм действий в таком случае следующий:

  • Уведомление собственников в описанном выше порядке.
  • Выделение доли дома и земли. Для этого нужно провести оценку в БТИ и получить кадастровый паспорт на дом и землю. Далее оформляется техпаспорт дома и выписка из ЕГРН, которую выдают в Росреестре.
  • Выписка жильцов и отсутствие долгов. Из продаваемой части дома нужно выписать всех жильцов. Если среди них есть несовершеннолетние, то сделать это можно только при согласии органов опеки и в случае прописки ребёнка по новому адресу. Если доля недвижимости является совместной собственностью супругов, то нужно получить разрешение второго супруга на её продажу. Также нужно взять все справки об отсутствии задолженностей, арестов и обременений на дом.
  • Договор купли-продажи дома. Если один из совладельцев согласился купить долю, то договор с ним можно оформить, не дожидаясь ответа остальных. Оформлять его нужно у нотариуса. Кроме этого необходимо оформить акт приёма-передачи имущества.

Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка

Завершается весь процесс регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре. Обращаться можно напрямую в этот орган или через МФЦ.

Если остальные собственники против

При нежелании других собственников дома выкупить долю, её всё равно можно продать.

Первый вариант – продажа третьему лицу по истечении 30 дней с момента уведомления собственников. Главное, чтобы были документальные доказательства такого уведомления. Тогда остальные собственники не смогут оспорить сделку в суде.

Второй способ – выделение доли в натуре. В частном доме нередко есть такая возможность, так как сама конструкция здания позволяет провести его перепланировку так, чтобы у отдельного помещения появился собственный вход.

Но нужно учесть, что если остальные владельцы дома не согласны на выделение доли в натуре, то придётся обращаться в суд. После положительного решения суда, можно провести процесс выделения и регистрации прав собственности на этот объект. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.

Недостаток такого варианта – материальные и временные затраты на перепланировку дома. Достоинство – более высокая стоимость такой доли дома при её продаже.

Как продать долю, если второй собственник несовершеннолетний?

Сложнее продать часть дома в долевой собственности, если собственник не достиг 18 лет. Он не может в полной мере заключать юридические сделки. За детей до 14 лет это делают родители или опекуны. С 14 до 18 лет ребёнок сам имеет право подписывать договор купли-продажи, но родители также должны заверить этот документ собственной подписью (статья 28 ГК РФ).

Для всех сделок с участием несовершеннолетних необходимо согласие органов опеки и попечительства. При этом нужно будет доказать, что взамен за проданную долю ребёнок получит в собственность долю в другом доме или квартире. При этом они должны быть сопоставимы по стоимости и размерам.

Документы, подтверждающие характеристики долей, нужно представить в органы опеки. Также родители должны подать заявление и ждать ответ в течение 14 дней. Если органы опеки не дадут согласие на продажу, то даже суд не сможет оспорить их решение.

Документы

Для продажи доли дома с землёй нужны:

  • Паспорт.
  • Документы с правом на дом.
  • Выписка из ЕГРН (или свидетельство собственника для старых домов).
  • Технический и кадастровый паспорта.
  • Выписка из домовой книги, в которой указывают прописанных и выписанных жильцов.
  • Справка из Росреестра об отсутствии долгов.
  • Согласие второго супруга, если дом или доля в нём находится в совместной собственности.
  • Копии уведомлений других собственников или их письменные отказы.
  • Разрешение органов опеки для продажи имущества несовершеннолетнего.

Этот пакет документов обязателен для заключения сделки купли-продажи.

Стоимость оформления сделки

Стоимость заключения сделки формируется, исходя из цены услуг нотариуса, госпошлины и налога на прибыль (если доля в доме принадлежит продавцу менее 5 лет).

Наиболее распространённые услуги:

  • Госпошлина у нотариуса – 0,5% от кадастровой стоимости доли.
  • Составление договора – 1-5 тысяч рублей.
  • Другие услуги нотариуса – 2-10 тысяч рублей.
  • Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2000 рублей на дом и 350 рублей на землю.

Продавец при заключении сделки получает доход, а значит, должен заплатить подоходный налог. Для граждан России он равен 13%, а для иностранцев – 30%.

При выделении доли в натуре нужно будет ещё оплачивать услуги специалиста, который даст оценку возможности перепланировки дома и за составление новых кадастрового и технического паспортов на выделенный объект недвижимости.Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка

Сроки

При согласии собственников дома на продажу доли, сроки включают:

  • Ожидание их ответа – до 30 дней.
  • Сбор документов – от 7 дней и до 3 месяцев, если понадобится устанавливать размер доли.
  • Регистрация сделки (в Росреестре 3-8 дней, в МФЦ – 5-10 дней).

В случае судебных разбирательств, сроки увеличиваются до 4-5 месяцев. При выделении доли в натуре через суд, процесс может затянуться до 7 месяцев.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kak-prodat-dolyu-v-dome-s-zemlej/

Как продать долю в доме с землей?

Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка

Бывает так, что домом владеет не один человек. А, например, супруги, или дом достался по наследству сразу нескольким людям. Нередки ситуации, когда при разводе один из супругов желает продать свою долю.

Если процедура продажи целого дома отличается простотой и ясностью, то правила продажи его части существенно отличаются. Здесь важно не только грамотно совершить сделку купли-продажи, но и при этом не нарушить законы и интересы других собственников.

Проще всего продать свою долю остальным совладельцам, ведь они имеют преимущественное право покупки. И только при их отказе от права собственности, можно продать целый участок в доме на ваших условиях. Но, в каждом случае, в сделке существуют свои нюансы, которые будет полезно знать при намерении продать дом.

Право продажи своей доли дома получило законодательное закрепление. Согласно ч. 2 ст. 246 Гражданского Кодекса РФ, участник долевой собственности имеет полное право распоряжаться своим имуществом, то есть продать, завещать, дарить, отдавать в залог. И это еще не все способы распоряжения своим имуществом. Все они предусмотрены в ст.250 настоящего кодекса.

Ст. 250 ГК РФ устанавливает продажу доли собственности как постороннему лицу, так и банку, но остальные собственники имеют приоритетное право покупки этой доли по цене, за которую она продается или при прочих других равных условиях, кроме продажи с публичных торгов.

Прежде чем выставлять объявление о продаже доли, заключать сделку купли-продажи с кем-либо, собственник обязан в письменном виде известить о своем намерении других собственников участка с указанием цены и других условий продажи.

И только лишь после отказа остальных собственников (на размышление им дается 30 дней), он вправе продать ее банку. Это необходимая процедура. Ее нарушение может привести к тому, что другой собственник в течение 3 месяцев может истребовать свое право преимущественной покупки через суд.

Как продать долю в доме с землей, если второй собственник против

Итак, как уже было отмечено ранее, продавцу о намерении продать часть дома необходимо известить сособственников участка. Обычно подготовкой таких документов занимается нотариус. Он же и отправляет их адресатам. Таким образом, уведомлению придается юридическая сила. Не позднее чем через месяц, другие собственники отвечают на извещение также в нотариальном порядке.

Если сособственники в открытую не изъявляют желания выкупить долю, но и официально не отказываются от своего права, то собственник может смело продавать ее третьим лицам. Но действует одно условие: у него должно быть подтверждение получения уведомления адресатами-собственниками.

Важно отметить, что в тех случаях, когда другие собственники намеренно и злостно препятствуют вручению им уведомления, или установить их местонахождение не представляется возможным, продавец вправе передать свое право собственности другим лицам посредством договора дарения.

Дарение, по своей сути, сделка безвозмездная, а значит, согласие сособственников не требуется. Но, тем не менее, при определенных условиях, судебное разбирательство имеет место быть. Поэтому важно придать договору дарения юридическую силу и составить его вместе с нотариусом.

Не стоит забывать о возможности достижения компромисса между сособственниками. Если в доме жить никто не собирается, можно попросту договориться продать дом целиком и разделить вырученные средства.

Ведь рыночная цена целого дома намного выше, чем сумма от продажи всех его частей по отдельности. Для продающей стороны, как и для сособственников, намного выгоднее достичь этого соглашения. Рано или поздно, они также продадут свои доли. Так почему бы не убедить их сделать это вместе.

Но если существует возможность обособить свою долю физически, то есть, например, изолировать свою часть участка от общего, стоит этим непременно воспользоваться.

Достаточно оградить ее забором и переоформить как свою собственность. Тогда каких-либо проблем с продажей такого самостоятельного имущества не возникнет вообще. А ее рыночная цена немного выше, чем цена доли.

Читайте также:  Как доказать родство с умершим, как подтвердить родство с братом, сестрой, матерью, отцом, ребенком - документы, подтверждающие родство

Образец договора продажи доли дома здесь.

Для того чтобы продать обособленную часть имущества, в согласии других собственников нет необходимости. Но эта часть имущества должна быть действительно изолирована от остальных помещений.

Для этого необходимы определенные материальные технологические возможности. При этом важно, чтобы отделенная часть полностью соответствовала характеристикам «жилой площади».

Только тогда она будет считаться самостоятельной.

Жилищным Кодексом РФ установлены следующие характеристики жилого помещения:

  • оно должно быть физически отделено от других помещений;
  • оно должно быть годным для проживания в нем и соответствовать техническим и санитарным критериям;
  • оно должно быть недвижимым, то есть при передвижении оно может потерять свою суть и основное назначение;
  • физическое обособление не должно нарушать интересы и жилое пространство других собственников.

Бесконфликтное физическое отделение, как правило, возможно, если между собственниками установлен режим пользования помещений – каждый пользуется только своей частью жилого пространства. В идеале, каждый из собственников обустраивает отдельный вход в свою часть дома. Однако на практике такую ситуацию можно встретить крайне редко.

Для того чтобы в полной мере распоряжаться обособленной частью дома, необходимо ее официально зарегистрировать. Нужно оформить технический паспорт помещения и поставить его на кадастровый учет. Только после этого, его можно законно продать.

В этом случае для заключения сделки понадобится договор купли-продажи части дома. Он абсолютно идентичен тому, который бы заключался при продаже целого дома, содержит те же самые условия, положения, сведения.

Помимо договора необходимо также предоставить технический паспорт помещения и кадастровый паспорт, как на отделенную часть, так и на всю собственность целиком. Кроме того, в договоре необходимо указать стоимость отдельной продаваемой части и стоимость всего дома.

Бывает так, что сособственники, с одной стороны, отказываются от права покупки продаваемой доли участка, и, с другой, даже против самого факта ее продажи. В этом случае, они часто оперируют тем, что границы доли точно не установлены. Они полагают, что вместе со своей долей продавец «зацепит» и их законную часть. Как же поступить в этой ситуации?

Согласно статье 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, можно разделить между его сособственниками ровно так, как они решат в результате соглашения. Любой участник долевой собственности вправе требовать обособления своей части от других.

Если между участниками не было достигнуто соглашения о разделе общего имущества или обособления одному из них его доли, то владелец доли имеет право в судебном порядке требовать физического отделения своего имущества от общего.

Но ровную и абсолютно точную часть общего имущества физически обособить в принципе невозможно, в силу каких-либо искусственных (лестница, стены, двери) или естественных (насыпи, деревья, кусты) преград. Обособление всегда условно. Если несоразмерность между юридически значимой долей и выделенной долей на практике довольно велика, то она компенсируется выплатой некоторой суммы.

Также компенсация положена собственнику, доля которого в общем имуществе слишком мала и физически ее выделить невозможно. Как правило, чтобы избежать произвола со стороны других сособственников, собственнику доли следует обратиться в суд и истребовать компенсацию в судебном порядке.

В любом случае, продать даже незначительную долю без письменного согласия других сособственников не получится. Необходим их отказ от права приоритетной покупки. Поэтому вместо того, чтобы придумывать различные ухищрения и способы обойти закон, продавцу лучше подумать о налаживании отношений и заключении соглашения с другими совладельцами.

Как продать долю в доме с землей другому собственнику

Проще всего продать свою часть собственности другим владельцам общего имущества. Это наилучший вариант, когда имущество достается в результате наследования (с близкими родственниками договориться намного легче) или при разводе супругов.

Точную долю доставшегося имущества определяет соглашение между собственниками. Да, есть некоторые условные 1/2, 1/3, 1/5 и так далее. Но эти части на практике не закреплены за отдельными метрами земли, помещениями, комнатами. Абсурд, но для выделения точной доли потребовалось бы, например, разделить пополам, в лучшем случае, комнату, а в нестандартной ситуации — санузел.

В законодательстве совершенно справедливо закреплен принцип, по которому все собственники владеют всей жилой и нежилой площадью определенного участка. А так называемые доли – это права на пользование этими площадями, которые фактически и продаются.

Конкретные помещения комнаты в принципе не продаются.

Поэтому так важно согласовывать свои намерения и действия с долей (а конкретно с правами на долю) с другими совладельцами, что и предусмотрено статьей 250 ГК РФ (официальное письменное уведомление других собственников, имеющее юридическую силу).

Цена на часть дома определяется из кадастрового расчета и назначается, учитывая рыночную стоимость. По факту, она будет соответствовать цене комнаты или группе комнат. Юридически, доля и комната – разные понятия. Но никто не купит долю по ее полной стоимости.

Так, например, вы владеете некоторым имуществом (домом) вместе с супругом(й). Разведясь, вы решили продать свою часть, то есть ½ дома. Предположим его цена 600 000 рублей.

Если вы выставите на продажу свою часть за ½ от общей цены, то есть 300 000 рублей, то ее никто не купит. В этом нет ни практического, ни юридического смыла.

Нельзя точно и достоверно разделить дом напополам (особенно если количество помещений нечетное, 1 кухня и 1 санузел).

Вам придется снизить цену. За более низкую стоимость долю еще могут выкупить. Вместо этого попытайтесь достигнуть компромисса с бывшим супругом, продайте вместе дом целиком. А деньги разделите пополам. Процедура продажи пройдет в разы проще, бумажная волокита снизится до минимума, а сумма выручки будет на порядок выше.

Если технические характеристики дома позволяют разделить его на независимые части, то можно продать свою «самостоятельную» часть, при оформлении этой части как независимого самостоятельного владения.

Но, опять же, эта часть должна быть полностью изолированной от всех остальных частей. Но на практике это случается редко. Это возможно лишь тогда, когда подобный порядок пользования жилой площадью глубоко укоренился в образе жизни собственников – «у каждого своя территория, посягать на чужую недопустимо».

Продать такую часть дома гораздо проще, чем долю. Согласие других собственников не требуется. А ее рыночная стоимость гораздо выше отдельной доли. Однако не следует забывать о том, что часть дома должна соответствовать характеристикам жилого помещения, о которых говорилось ранее. После того, как все условия выполнены, можно приступать к продаже части дома. Нужно собрать перечень документов.

Для продажи части дома необходимы следующие документы:

  • паспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • свидетельство о регистрации прав;
  • кадастровый паспорт дома и продаваемых помещений;
  • технический паспорт на дом и продаваемые помещения;
  • выписка из ЕГРП;
  • выписка из домовой книги;
  • справки о погашении задолженностей по дому (налоги, коммунальные платежи);
  • письменное нотариально заверенное согласие совладельцев (супруга, родственников);
  • письменный и нотариально заверенный отказ от первоочередного права покупки от совладельцев;
  • согласие органов опеки и попечительства (если владельцем одной из долей является несовершеннолетний).

Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний

Ранее рассматривались тонкости продажи части и доли дома, собственниками которых являлись совершеннолетние граждане, обладающие полной гражданской дееспособностью (способностью реализовывать свои права в полной мере).

Но собственником может являться и несовершеннолетний (недееспособный или частично дееспособный гражданин). Вспомним случаи, когда бабушка оставляла в наследство дом своим любимым внукам. Одному из них может и не быть 18 лет. Как тогда старшим собственникам продать свою долю дома? Этот нюанс подробно регламентирован в законодательстве.

Обратимся к ГК РФ. Согласно его положениям, для совершения сделок по отчуждению (продаже, дарению, обмену и др.) жилой площади при наличии несовершеннолетних или недееспособных собственников, возможно только при согласии органов опеки и попечительства.

Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка

Не нужно путать несовершеннолетних и малолетних. Здесь важно разъяснить возраст. Малолетние — это те граждане, возраст которых менее 14 лет.

Несовершеннолетними считаются граждане в возраст от 14 до 18 лет. Но недееспособность может быть признана не только в силу возраста.

Недееспособным может стать и взрослый гражданин ввиду психических расстройств. Только суд может признать гражданина недееспособным.

В соответствии со статьями 26 и 28 ГК РФ, малолетние и несовершеннолетние могут самостоятельно совершать лишь ограниченный круг сделок, который не нарушает их имущественных интересов.

Сделки с недвижимостью ими могут осуществляться лишь с письменного согласия их законных представителей (родителей, опекунов).

Согласно статье 37 ГК РФ, за малолетних и недееспособных по состоянию здоровья, сделки с недвижимостью осуществляют их опекуны с согласия органов опеки и попечительства.

Из этих положений понятно, что для совершения имущественных сделок недееспособными гражданами необходимо согласие органов опеки. В разных субъекта РФ эти органы различны, и осуществляют свои полномочия по-разному. И в этом главный нюанс.

За недостаточностью законодательного регулирования, каждая из комиссий выносит решение, исходя не из закона, а из собственных внутренних убеждений. Когда есть все законные основания одобрить сделку, этого может и не произойти.

Некоторую ясность внес Конституционный Суд РФ. В июне прошлого года, он принял постановление, в котором указал случаи, когда обращаться за согласием в комиссию по опеке и попечительству необязательно. А значит, осуществление сделки встретит меньше препятствий.

К таким случаям относится ситуация, в которой в квартире прописан несовершеннолетний, не являющийся сособственником объекта недвижимости. Если несовершеннолетний находится под опекой или лишен родительского попечения, поставлен на учет в органы опеки и попечительства, то для совершения сделки купли-продажи потребуется согласие соответствующей комиссии.

Как продать долю в доме с землей несовершеннолетнего ребенка

Если вы собираетесь продать долю имущества при наличии несовершеннолетних собственников, то вам, в первую очередь, необходимо получить разрешение от попечительского совета.

При обращении в органы опеки и попечительства, стоит упомянуть, что вы готовы передать ребенку другую часть имущества, эквивалентную проданной, чтобы избежать отказа под предлогом нарушения прав ребенка.

Сделка без согласия попечительского совета юридически невозможна. И если она была неофициально заключена ранее, то при отсутствии согласия, она аннулируется и расторгается заключением суда. А все ее участники понесут административную ответственность.

Важно при продаже старого дома, совладельцем которого выступает несовершеннолетний, предоставить ему жилую площадь либо в новом доме (квартире), либо в любом другом месте (квартире родственников, родителей, бабушки). Нельзя оставлять несовершеннолетнего без собственности. В противном случае, сделка будет являться незаконной.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/prodat-dolyu-v-dome-s-zemlej.html

Юридические тонкости купли-продажи недвижимости: как продать долю в доме с землей

Обычно продажа части недвижимого имущества наблюдается, когда собственников жилья несколько. Тогда вопрос отчуждения долей может встать при разъезде родственников при покупке другого жилья или супругов при разводе.

Читайте также:  Завещание с обременением на квартиру

Дополнительные нюансы имеет правопередача в отношении недвижимости, связанной с землей.

Самый простой вариант продажи частицы дома – это передача правомочий остальным собственникам, поскольку для них законодательно предусмотрено преимущественное приобретение.

Особенности сделки по продаже доли дома с землей

Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка

В действующих законодательных правилах имеются четкие указания относительно сделок, связанных с недвижимостью с участком. Предусмотрены и тонкости правопередачи долей таких объектов. И вот каковы особенности этих сделок:

  • Если вы покупаете отдельно расположенный дом, то автоматически приобретаете и возможность пользования землей, на которой стоит здание. При этом решающее значение имеет, какой именно объем правомочий был у прежнего владельца: если он был собственником земли, то и приобретатель станет им, а если собственник мог распоряжаться в полной мере только строением, то и новый владелец будет располагать только правом землепользования.
  • Соответственно правилам Земельного кодекса (пункту 1 статьи 35) объем прав пользования земельным участком, на котором располагается жилая постройка, должен быть адекватен обеспечению нормального функционирования всего объекта в комплексе.
  • В случае, когда приобретается частица строения, вместе с нею возникает и определенный объем прав (пользовательских либо собственнических) пропорционально купленному.
  • яЕсли дом находится в собственности, а вот земельный участок под ним – нет, право первоочередного приобретения имеет собственник дома (или его доли) (п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ).
  • Первыми приобрести долю в доме имеют право сособственники остальных долей в соответствии с Гражданским кодексом. Поэтому когда владелец доли задумал отчуждать свою частицу жилья, прежде чем предлагать ее посторонним лицам, он должен письменным образом уведомить об этом других собственников (п. 2 ст. 250 ГК).

Законом не предусмотрено отчуждение отдельно стоящего жилья без участка, на котором оно расположено (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Однако в земельном законодательстве предусматривается и ряд исключений (ст. 27):

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

  • если продается частица объекта, для пользования которой не требуется участок;
  • если надел выведен из оборота;
  • земельный надел под приобретаемой постройкой используется на правах сервитута, то есть передать его нельзя.

В последнем случае все-таки возможно купить такую землю, но только если законом такая правопередача разрешается.

Как можно продать долю?

Для оформления сделки вначале требуется собрать пакет документов:

  • паспорта представителей сторон договора купли-продажи;
  • документы, устанавливающие право собственности продавца на дом или продаваемую его частицу;
  • письма от всех сособственников, если таковые имеются, что они не претендуют на первоочередное приобретение;
  • справка из паспортного стола о том, что все жильцы из продаваемого жилья выписаны;
  • договор купли-продажи, заверенный нотариально;
  • приемно-передаточный акт.

Все получаемые вами ответы и справки должны быть заверены нотариусом.

Общий алгоритм действий при продаже выглядит так:

  • если не оформлены бумаги на долю в имуществе, необходимо произвести оформление и получить кадастровые документы и выписку из Единого госреестра недвижимости;
  • составьте бумагу, в которой указываете условия отчуждения и цену, заверьте нотариально;

Смысл указанного действия заключается в том, что по правилам гражданского законодательства осуществлять передачу в случае отказа или отсутствии ответа в течение месячного периода других сособственников можно по цене, не меньшей, чем предлагалась владельцам в этом же доме для выкупа.

  • направьте всем сособственникам письменные уведомление о продаже вместе с бумагой об условиях и цене, получите от них ответы и заверьте нотариально, если они не ответят, через месяц вы вправе продавать свою собственность другим лицам;
  • осуществите выписку всех прописанных лиц, возьмите об этом соответствующую справку в домоуправлении (паспортном столе);
  • составьте договор купли-продажи и заверьте его у нотариуса.

После всех этих действий покупатель может регистрировать возникшее у него право собственности на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости.

Если доля продающего выделена в натуре, он не обязан учитывать мнение других обладателей имущества.

Как продать свое имущество банку?

По правилам, установленным п. 2 ст. 246 ГК, каждый из обладателей в долевой собственности имеет право распоряжаться своим добром, как ему угодно. Однако ст. 250 в это правило внесены ограничения: необходим отказ всех остальных дольщиков от преимущественного правоприобретения.

Продать банку свою частицу можно, если это не единственное пригодное место жительства для вас.

Банки редко соглашаются на заключение договора, так как тогда их представителям придется заниматься всей документацией.

Чаще всего необходимость продажи имущества банку связана с задолженностью этому кредитному учреждению. Банки предлагают другой вариант: должник продает жилище и оформляет сделку сам, а вырученные деньги вносит в счет долга.

Банк может сам заняться реализацией жилья, если происходит взыскание долга при помощи судебных приставов.

Как продать половину (треть, четверть) дома второму собственнику?

Как продать долю в доме с землей - Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка

На счет продажи части дома с земельным участком законом предусмотрено преимущество сособственников перед остальными приобретателями. Поэтому ст. 250 Гражданского кодекса и оговаривается обязательное письменное уведомление всех дольщиков перед передачей части дома посторонним лицам.

У собственников есть месяц на раздумья. Если в течение этого времени они выразят желание купить еще часть в доме (например, в собственности гражданина находятся 2/3 дома, и он покупает еще 1/3, чтобы владеть целой постройкой и всем участком), то продавец обязан передать часть объекта именно сособственнику, а не кому-то еще.

Перед тем, как предлагать другим владельцам купить еще часть строения и соответствующего земельного надела, следует составить бумагу с обозначением условий продажи и стоимости покупки. Дешевле этой цены продать сторонним лицам после отказа сособственников нельзя по закону.

Как продать часть дома и земельного участка без согласия других собственников?

Совладельцы имущества могут и никак не отреагировать на предложение о выкупе. Тогда через месячный срок можно продавать имеющееся кому угодно. Однако за совладельцами остается право в течение трех месяцев оспорить такое отчуждение в суде.

Чтобы этого не произошло, а также если сособственники каким-либо образом чинят препятствия правопередаче, рекомендуется произвести выделение в натуральном выражении. Тогда владельцу не нужно будет ничье разрешение на распоряжение своим имуществом.

Как выделить свою часть собственности?

Выделение обязательно сопровождается регистраций своего права и получением соответствующей документации. Сама процедура выдела осуществляется судом. Для того чтобы затеять такое судебное разбирательство, нужно выполнение следующих условий:

  • обращающийся в суд гражданин должен иметь документально подтвержденное право собственности на земельный надел;
  • сособственники всячески мешают продать часть имущества;
  • ранее истец обращался к совладельцам с просьбой изменить порядок пользования землей, на которой расположена его доля, но они все (или хоть один из них) не дали своего согласия.

На основании вынесенного решения гражданин признается единоличным владельцем своей доли, а остальные не имеют на нее никаких прав (равно как и истец не имеет никаких правомочий в отношении остального строения и надела).

Продажа не целого дома вместе с землей под ним – не такая уж сложная задача, если соблюдать все законодательные предписания. Основное отличие долевого правоперехода земли, связанной со строением на ней, заключается в том, что он осуществляется в объеме, пропорциональном собственническим правомочиям на отчуждаемое имущество.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/kak-prodat-dolyu-v-dome-s-zemlej

Как продать дом на участке с долевой собственностью? — Правовед.RU

1024 юриста сейчас на сайте

В 1984 году моя матушка составила завещание в мою пользу на принадлежащий ей дом.С тех пор завещание не переделывалось. В 2012 году она оформила в собственность земельный участок на котором этот дом расположен.

После ее смерти я вступил в наследство состоящее из жилого дома со службами и 1/3 земельного участка. Оставшиеся 2/3 поделены между моими племянниками в пропорции: 1/6, 1/6, 2/9, 1/9.

Площадь земельного участка 1645 кв м, дом со службами занимает площадь 194,2 кв м.

В июне 2015г я обращался (заказными письмами, они сохранились) к своим племянникам с предложением выкупить их доли, но они не идут со мной на контакт.

Как правильно продать дом? Нужно ли проводить межевание участка и как будет делиться земля — полностью весь участок или только не занятая домом и службами?

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (4)

  • 9,8рейтинг
  • 5813отзывов
  • эксперт
  • Здравствуйте, Юрий.
  • Поскольку дом, тем более в указанных Вами пропорциях реально разделить технически невозможно, то Вы можете продать долю в доме и соответственно земельный участок пропорционально.
  • Просто выставляете на продажу, находите покупателя и обращаетесь к нотариусу за удостоверением сделки.
  • При обращении к нотариусу прилагаете доказательства соблюдения Вами права преимущественной покупки, извещения владельцев долей о продаже.
  • После чего подаете документы на регистрацию в Росреестр.

Ставить на кадастровый учет (межевать) необходимо. В противном случае, Росрестр не зарегистрирует право собственности на долю.

Гражданский кодексСтатья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли 1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

  • 10,0рейтинг
  • 4754отзыва
  • эксперт
  1. Добрый день, Юрий.
  2. Если Вы хотите продать дом, то поскольку дом в Вашей личной собственности и других собственников у него нет, то Вы можете смело его продать третьим лицам, получать чье-либо согласие на это не требуется.
  3. Что касается земельного участка, то новый собственник в любом случае получит право пользоваться земельным участком под домом.

Источник: https://pravoved.ru/question/1658954/

Ссылка на основную публикацию