Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

Можно ли продать неприватизированную квартиру? Государство предоставляет бесплатное жильё тем, кто в этом нуждается. Однако жильё предоставляется исключительно для пользования, и иным образом распоряжаться им нельзя. Такое правомочие наступает только после приватизации. Поэтому стоит подробно рассмотреть, как продать неприватизированную квартиру.

Особенности неприватизированной квартиры

Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

Но для начала стоит отметить все способы, которые допускают продажу жилья, приватизация которого ещё не была осуществлена.

Так, продать неприватизированное жилище можно одним из нижеследующих способов:

  • произвести стандартную процедуру приватизации;
  • действовать через агентство.

Каждый из указанных способов имеет свои нюансы и сложности. Точно сказать какой из них проще очень сложно. В каждом отдельном случае выбор может пасть на тот или иной способ.

К примеру, если квартиру не нужно срочно продавать, то можно не спеша произвести приватизацию. На это уйдёт порядка полугода. Однако в таком случае у неё будет не один, а несколько владельцев, то есть все прописанные жильцы.

Если же нет желания делить квартиру с другими жильцами или же уполномоченный государственный орган отказывает осуществлять приватизацию, то можно воспользоваться услугами агентств по недвижимости в виде обмена. Данный способ сопряжён с большим риском и во многом зависит от надёжности контрагентов.

Главное, принять меры предосторожности, которые в случае чего позволят сохранить квартиру. Не стоит забывать и о мошенническом факторе. Узнав о том или ином способе реализовать муниципальную квартиру, необходимо для начала тщательно проверить все его особенности.

Приватизация жилья

Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

Приватизация муниципального жилища довольно кропотливый процесс, который требует усилий не только инициатора процедуры, но и всех жильцов, которые проживают в соответствующей квартире.

Стоит отметить, что продажу муниципальной квартиры можно несколькими способами обусловить приватизацией:

  1. Можно осуществить приватизацию и потом продать. В таком случае необходимо будет заручиться согласием всех лиц, которые живут в квартире и после приватизации станут совладельцами, как правило, в равной мере. Это очень сложный способ, так как требует консолидации решений нескольких людей, чего добиться практически невозможно.
  2. Найти покупателя, который в дальнейшем сам будет приватизировать квартиру. Такой вариант самый удобный для продавца, так как не придётся оформлять документы. Достаточно просто заменить нанимателя в договоре найма.

Однако приватизация подходит не для всех категорий владельцев муниципальных квартир. Местные власти не всегда разрешают переход государственной собственности в частную, так что риск получить отказ довольно-таки велик. Кроме того, подобные действия в некоторых случаях могут быть расценены в качестве мошеннических намерений, так что велик риск быть привлечённым к уголовной ответственности.

В любом случае лучше осуществлять продажу уже после оформления на себя правомочия собственности. Ведь помимо административного аспекта существует иная проблема. Очень сложно договориться со всеми совладельцами жилья, не говоря уже о том, что приватизированная квартира обладает более низкой ликвидностью на рынке недвижимости, нежели изначально построенное частными застройщиками жильё.

Проблема найти покупателя довольно острая. Даже если найдётся такой покупатель, то, скорее всего, придётся сделать большую скидку.

Но в любом случае такой вариант в качестве способа оформления продажи неприватизированного жилья существует и при необходимости им можно воспользоваться.

Помощь агентства

Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

Достаточно эффективной себя показала продажа неприватизированной квартиры посредством риелторских агентств. В основном такой метод используется, когда нужно продать квартиру в ипотеке.

Ипотечный договор мало чем отличается от договора на проживание в муниципальной квартире. Такие конторы довольно распространены на территории России.

Как уже было отмечено здесь главное надёжность партнёров: как агентства, так и покупателя.

В чём заключается роль агентства? Агентство в силу характера своей деятельности вправе осуществлять практически любые операции с недвижимостью. Оно непосредственно контактирует с государственными органами и может решить многие проблемные моменты, какие обычное физическое лицо просто в силу правового статуса решить не может.

Агентство непосредственно в процессе продажи неприватизированного жилища участвует в качестве организатора обмена.

Суть обмена состоит в следующем:

  1. Агентство находит жильё, которое берёт на свой баланс на ответственное хранение.
  2. Затем агентство находит покупателя для неприватизированной квартиры.
  3. После оформления соглашения об обмене покупатель и продавец идут в местную администрацию, где оформляется новый договор о найме с покупателем. Он в дальнейшем приватизирует квартиру сам.
  4. Затем агентство оформляет в собственность продавца взятую на ответственное хранение квартиру. Продавец как бы купит это жильё.
  5. После оформления продавец по своему желанию сможет продать квартиру, которая уже будет в его собственности.

Отличие данного способа от самостоятельного поиска покупателя заключается в том, что не придётся договариваться с покупателем и делать ему скидку. Агентство само находит заинтересованных лиц и берёт с них оплату себе. Продавцу же передаются права на купленную квартиру.

При передаче продавцу денег подобные действия могут быть расценены мошенничеством. Так что лучше оформить в собственность квартиру и продавать её уже в общем порядке, чем играть с уголовным законодательством.

Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

Сложностью данного способа является то, что местная администрация может отказать заменить нанимателя, так как муниципальное жильё имеет целевой характер и выдаётся исключительно лицам, нуждающимся в жилье. Как правило, риелторские агентства сами решают подобные вопросы без проблем для участников соглашения.

Другим недостатком такого способа является неблагонадёжность большинства агентств. Как правило, на продавца квартира по обмену оформляется уже после смены нанимателя в муниципальном жилье. Так что агентство может легко обмануть продавца и ему придётся долгое время с ним судиться.

Во избежание подобных последствий лучше всего иметь дело с надёжными лицами и по строго регламентированному соглашению. Ведь лучше иметь на руках неприватизированное жилище, чем вовсе остаться без места жительства.

Как осуществить приватизацию?

Если надёжных агентств найти не удаётся, то лучше всего осуществить приватизацию жилья. Хотя на практике в большинстве случаев данная процедура растягивается на полгода, при грамотном подходе это можно сделать за месяц.

Главное, грамотно собрать все необходимые документы.

Для приватизации по законодательству необходим следующий перечень документации:

  • документ, являющийся основанием возникновения правомочия проживания соответствующих лиц в муниципальной квартире;
  • справка из жилищной организации или паспортного стола о лицах, имеющих регулярную прописку по соответствующему адресу;
  • чеки об оплате коммунальных услуг, об оплате стоимости муниципального жилья, если по соглашению о найме за проживание устанавливалась плата;
  • справочный документ из жилищной организации об отсутствии задолженности по квартплате;
  • паспорта лиц, участвующих в приватизации, а также свидетельства о рождении, при условии наличия проживающих в квартире несовершеннолетних граждан;
  • различные документы, удостоверяющие правомочие лиц, осуществляющих приватизацию на льготы от государства, в том числе на жилищное субсидирование.

Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 годуКак правило, процедура осуществляется в местной администрации. Но сделать всё можно и через МФЦ (многофункциональный центр). Но стоит иметь в виду, что каждый гражданин может участвовать в приватизации лишь раз в жизни. Так что если кто-то планирует получить от государства иное жилое помещение, то ему лучше отказаться от участия в данной процедуре.

После этого можно продавать квартиру по своему усмотрению в общем порядке. Но для начала после осуществления приватизации лучше объединить все доли в одну. Для этого составляется ряд договоров дарения или купли-продажи в зависимости от количества долей.

Жилые помещения в долевой собственности оцениваются на рынке гораздо ниже, нежели жильё в единоличной собственности. Кроме того, если есть лица, которые не принимали участия в приватизации, но имели регулярную прописку на момент осуществления процедуры, то их лучше выписать перед продажей.

Такие лица сохраняют правомочие проживания пожизненно, только если не выпишутся из квартиры добровольно.

В общем, вопрос остаётся исключительно за ценой. Продать можно любой объект недвижимости. Однако ликвидность квартир с различной характеристикой разная. Так что лучше проконсультироваться с профессиональными и надёжными риелторами, прежде чем назначать цену и искать покупателя.

Главное, не забывать о том, что объект недвижимости – всегда дорогостоящее имущество. Но в зависимости от наличия проблем с оформлением такого объекта его цена может существенно меняться. Так что лучше сделать все документы и продавать жильё в общем порядке. Именно так можно будет получить максимальную выгоду от продажи.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/prodazha/neprivatizirovannuyu-kvartiru.html

Можно ли продать неприватизированную квартиру – возможные варианты, примерный алгоритм

Согласно законодательству квартира, которая не приватизирована, считается муниципальной, а основной квартиросъемщик в таком случае ограничен в правах – он не может ее продать, не имеет права кого-то там прописать, официально сдать в аренду или же использовать как залоговое имущество. Другими словами, не имеет права выполнять с ней юридические операции, а наследники должны будут доказать свои права на имущество.

Приватизация, по сути, не является сложным процессом, а каждый гражданин РФ имеет один раз воспользоваться ею бесплатно. Но, все же случаи, когда объект недвижимости длительное время не приватизирован, а сделать с ним что-то нужно – не редкость. Поэтому, далее поговорим о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать.

Можно ли по закону продать неприватизированное жилье?

Продажа приватизированного жилья регламентируется статьями 549-558 ГК РФ. Если же объект не приватизирован, то есть находится в муниципальной собственности, действия с ним регламентируются Жилищным Кодексом РФ. Согласно законодательству, продать неприватизированную квартиру в таком виде, как это понимает ГК РФ в виде оформления сделки купли-продажи, невозможно.

Законодательно можно найти другие обходные пути, но нужно понимать и то, что риски, а также бумажная волокита, существенно возрастают. Более того – сроки таких сделок дольше, да и в цене такая квартира может «упасть».

Способы продажи неприватизированной квартиры

Существует несколько способов продать квартиру, которая неприватизированная:

  • Все же приватизировать квартиру – это дольше, но законно и исключает риски.
  • Прописка покупателя – потенциальный покупатель прописывается, на него переоформляется лицевой счет, после чего осуществляется передача денег.
  • Обмен – в таком случае можно обменять только неприватизированную квартиру на приватизированную.
Читайте также:  Как выглядит документ о приватизации квартиры

Каждая из этих сделок имеет свои нюансы и особенности, которые далее мы и рассмотрим подробнее.Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

Продажа с приватизацией

Это законно обусловленный и наиболее безопасный в таком ключе способ продажи, но не скорый по времени. Примерный алгоритм такой:

  • Удостоверьтесь в том, что квартиру можно приватизировать.
  • Найдите подходящего по вашим параметрам покупателя.
  • Подайте документы на приватизацию.
  • Дождитесь ответа от местного муниципалитета.
  • Если муниципалитет дает разрешение, то подписывайте договор о приватизации.
  • Оформляете получение аванса или задатка (лучше задатка) о покупке квартиры.
  • Регистрируете право собственности в квартире.
  • Заключаете сделку купли-продажи.

Кроме юридических проволочек, здесь должно быть и доверие между сторонами.

Продажа через прописку покупателя

Продажа через прописку покупателя по алгоритму схожа с вышеописанным, но имеет свои нюансы. Примерный алгоритм такой:

  • Узнать, можно ли приватизировать квартиру.
  • Если не вы единственный квартиросъемщик, то нужно взять согласие на прописку потенциального покупателя от остальных жильцов.
  • Если потенциальный покупатель ваш родственник, то достаточно будет согласия от остальных жильцов, если это посторонний человек – то нужно получить разрешение от местного муниципалитета.
  • На покупателя переоформляется лицевой счет.
  • Заключается договор и передаче средств, заверяется прописка у нотариуса.

По сути, это схема продажи квартиры под видом передачи права на приватизацию. В чистом виде это нельзя назвать сделкой купли-продажи, но законно она обоснована, никаких нарушений нет.

Риски есть – не все нотариусы соглашаются оформлять такие расписки, а передача денег без документов рискованная.

Обмен жилья

Согласно статье 72-73 Жилищного Кодекса РФ можно обменять одну неприватизированную квартиру на другую приватизированную квартиру.

Но, обратите внимание на то, что нельзя обменять приватизированную квартиру на неприватизированную.

Обратите внимание на то, что есть ряд запретов на обмен:

  • Если жилье изъято из жилого фонда.
  • Если жилье подлежит сносу, находится в аварийном состоянии.
  • Если в квартире проводилась незаконная перепланировка. Обратите внимание, что даже если технически она была возможна, нет никаких нарушений привал безопасности, но нет разрешения БТИ и технической документации, перепланировка будет признана незаконной.
  • Если основной квартиросъемщик не имеет права проводить какие-либо юридические операции, то есть признан недееспособным или он несовершеннолетний, не имеет законного отношения к этой квартире.

Примерный алгоритм обмена

Процедура проходит примерно следующим образом:

  • Находится подходящий покупатель. Это можно делать как самостоятельно, так и через агентство недвижимости.
  • Обращаетесь в местную администрацию, получаете разрешение на обмен.
  • Обмен регистрируется.
  • На обменянную квартиру регистрируется право собственности.
  • Полученная квартира продается по стандартному алгоритму.

Самый вероятный риск в такой схеме – попасть на агентство-мошенника. Поэтому лучше не обращаться к кому-попало, выбирайте только те агентства, которые давно работают на рынке, или же с ними сотрудничали ваши знакомые.Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

Продажа квартиры с долгами

Законодательно невозможно продать квартиру с долгами по ЖКУ. Тем более ситуация усложняется, если объект недвижимости неприватизированный.

Если же единственный вариант – это продать квартиру с долгами и неприватизированную, то примерный алгоритм действий таков:

  • Найти подходящего покупателя.
  • Заключите соответствующий договор. А так как не все нотариусы согласны на заверение таких документов, не факт, что получится заверить соглашение.
  • Потенциальный покупатель прописывается в квартире.
  • На покупателя переоформляется лицевой счет квартиры.
  • Завершается сделка – покупатель получает указанную в договоре сумму.

Нужно понимать, что при таком способе продажи квартира существенно упадет в стоимости – и из-за того, что квартира продается не по стандартному способу продажи, и из-за того, что числиться долг, который будет погашать новый владелец.

Возможные риски

Продажа неприватизированной квартиры – это уже сложность, так как она, по сути, не продается, а просто обходными в законе путями передается в собственность другому человеку.

Основными сложностями такого процесса является следующее:

  • Нечестные агентства недвижимости могут продать «буферную», то есть продаваемую по обмену квартиру, сразу нескольким продавцам.
  • Вероятны сложности с регистрацией в муниципальной квартире: пока прежний квартиросъемщик не выпишется из помещения, подселить нового будет невозможно.
  • Потенциальный покупатель может работать по поддельным документам. Оспорить сделку потом будет сложно даже в судебном порядке, так как саму операцию сложно вообще назвать продажей.

Единственно разумным решением будет все же сначала приватизировать квартиру, а уже потом заниматься ее продажей. Но, если такой вариант вообще не рассматривается, совершайте все сделки с участием юриста, обязательно оформляйте передачу денег с помощью расписок и обращайтесь только к профессиональным агентствам недвижимости.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru/

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

В неприватизированной квартире жилец существенно ограничен в правах на нее, поскольку он не выступает в качестве собственника. Собственником будет государство, а значит, только оно имеет право распоряжаться таким жильем. Соответственно, жилец не может совершать сделки с квартирой.

Правда, некоторые обходные способы, все-таки, есть. Как совершить сделку с неприватизированным жильем, не выходя за рамки законодательства? Об этом и пойдет речь в статье.

  • Когда гражданин приватизирует жилье, то получает на него все необходимые права, в том числе, и возможность распоряжаться имуществом.
  • Если же квартира не была приватизирована, то продажа невозможна, так как она принадлежит государству, пусть у жильцов и есть некоторые правомочия на это жилье.
  • Лишь тогда, когда вы в законном порядке осуществите приватизацию, то получите все права на это жилое помещение, перестав тем самым зависеть от государства.

Если же вы не приватизируете жилье, то ничего страшного не случится, поскольку право проживания в квартире у вас останется. Однако вас ожидают возможные трудности, связанные с тем, что вы не сможете ни продать квартиру, ни завещать ее, ни подарить.

Иными словами, до тех пор, пока вы не приватизируете это жилье, права распоряжаться им у вас не будет. Только осуществив приватизацию, вы будете вправе осуществлять какие-либо сделки с квартирой (в том числе, куплю-продажу, дарение и т. д.).

Есть и еще некоторые минусы: собственник такой квартиры может лишить вас права проживания в ней в случаях, когда вы нарушаете условия договора социального найма. Например, вы не платите коммунальные платежи.

Также вы не можете заложить квартиру, чтобы банк выдал вам кредит. Если же квартира у вас в собственности (т. е. приватизирована), то никто не может лишить вас прав на нее (если у вас есть долги), также возможно заложить квартиру и получить кредит.

Таким образом, неприватизированные квартиры (в основном, такие квартиры муниципальные) принадлежат государству. Значит, и право распоряжения имеется лишь у государства, несмотря на то, что у вас есть некоторые документы на квартиру.

Как продать квартиру без приватизации?

Закон РФ «О приватизации жилищного фонда» был принят еще в 1991 году. Но, несмотря на это, даже сейчас в России немало неприватизированных квартир. Почему так происходит?

Причины могут быть следующие:

  • Жильцы не в состоянии пройти по всем инстанциям, чтобы законно оформить квартиру в собственность. Как правило, это пожилые люди;
  • У проживающих в квартире лиц не хватает времени на утомительный сбор документов. То есть речь идет о чрезмерной загруженности делами;
  • Простое нежелание заниматься всеми формальностями.

Теперь обратимся к законодательству РФ в этой сфере. Неприватизированное жилье предоставляют гражданину органы муниципальной власти. Как правило, это администрация муниципального образования.

Жилье предоставляется лишь в пользование, права на совершение сделок с квартирой гражданин, естественно, не имеет. Поэтому, все-таки, рекомендуется заняться приватизацией перед покупкой.

Если вы решаете действовать в обход приватизации, то можно попробовать обратиться к практике с так называемым «буферным жильем».

Итак, покупатель должен купить такое жилье (обычно это коммунальные квартиры или иная дешевая недвижимость). После этого «буферное жилье» обменивается на неприватизированную квартиру, и покупатель может пользоваться жилым помещением.

Сделка возможна теоретически, однако, считается ненадежной. Впрочем, риэлтерские агентства помогают претворить ее в жизнь, хотя это, все равно, крайне рискованно.

В таком случае, задача еще усложняется, поскольку сначала следует заняться приватизацией жилья и погашением задолженности. Правда, вам важно подыскать покупателя, для которого не составит трудностей при надобности погасить все долги и оплатить приватизацию. На практике такое встречается сравнительно редко.

Хотя по закону долги не должны каким-либо образом затруднять процесс приватизации, однако, как показывает практика, зачастую все не так.

Да, вы сумеете приватизировать квартиру, поскольку в этой процедуре, вероятно, не будет учитываться, есть ли у вас долги или нет. Но сама сделка не состоится, поскольку вам обязательно потребуется справка о том, что у вас нет долгов.

Выход представляется следующим. Продавец берет аванс под расписку, которая желательно должна быть заверена у нотариуса. Сумма аванса должна быть достаточной для того, чтобы закрыть все долги и осуществить приватизацию. После этого сделка будет успешно совершена.

Неприватизированная квартира: как продать

Хотите продать неприватизированную квартиру? Практика показывает, что для этого имеется два способа:

  • Продажа квартиры с попутной приватизацией при участии покупателя;
  • Обходной путь: путем обмена.

Совместная с покупателем приватизация и дальнейшая продажа квартиры ему

Первый способ весьма распространен на практике, применяется намного чаще второго. Вероятно, потому что он более прозрачный.

Когда покупатель желает приобрести именно вашу квартиру, то всячески содействует сделке. Поэтому он может подождать, пока процедура приватизации завершится, может и внести необходимую сумму, чтобы оплатить стоимость приватизации, если у владельца квартиры нет на это денег. Иными словами, потенциальный покупатель будет всячески содействовать вашей сделке.

Читайте также:  Как оформить наследство на дом и землю, как вступить в наследство по завещанию на дом и земельный участок

Теперь о том, как будет выглядеть продажа квартиры этим методом пошагово:

  • Сначала следует выяснить, можно ли по действующему законодательству приватизировать эту квартиру;
  • Важно узнать, не относится ли квартира к ведомственному дому либо военному городку;
  • Также проверьте, не относится ли дом, в котором находится квартира, к аварийному или ветхому, который подлежит сносу.

В том случае, когда ни одно из этих условий не касается вашего жилого помещения, переходите к осуществлению самой приватизации. Сперва соберите нужные документы и относите их в администрацию муниципального образования.

Какие документы вам потребуются:

  • Паспорта жильцов, которые проживают в неприватизированной квартире;
  • Справка из управляющей компании о составе семьи, жилищной квоте;
  • Свидетельства о рождении лиц, не достигших 18 лет (если такие лица проживают в квартире);
  • Документы, свидетельствующие о том, что у вас есть льготы;
  • Заявление, оформленное надлежащим образом и подписанное всеми жильцами, проживающими в квартире (образец заявления вам выдаст администрация).

Заявление администрация муниципального образования рассматривает в течение месяца. Когда вы получите договор приватизации, вам следует заверить его нотариально. После этого вы сможете продать квартиру в обычном для такого рода сделок порядке.

Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

Недостатки этого способа:

  • Способ потребует существенных временных затрат;
  • Покупатели далеко не всегда пожелают одолжить крупную сумму денег для покрытия необходимых расходов;
  • Чтобы вызвать особую заинтересованность покупателя, ваша квартира должна быть особенной, например, располагаться в удачном месте, иметь уникальный дизайн, либо продаваться по низкой цене. Все это должно побудить потенциального покупателя к способствованию совершению сделки.

Как проходит обмен?

Если говорить о втором способе, то он применяется реже. Кроме того, он сложный и ненадежный. К плюсам можно отнести небольшие временные затраты, в сравнении с первым вариантом. Отметим, что если вы решили воспользоваться обменом, следует доверить дело ответственным специалистам, а лучше – вашим знакомым. Они должны отвечать одному главному критерию – надежности.

Порядок обмена будет следующим:

  • Сперва нужно подать объявление о продаже квартиры. Укажите, что она не приватизирована;
  • Когда вы найдете покупателя, то важно договориться с ним о следующем. Для совершения сделки, ему нужно будет купить «буферное жилье» — особое жилье, необходимое для сделки, обычно принадлежащее агентству;
  • Собрать документы и подать заявление в органы власти по поводу обмена жилыми помещениями;
  • После этого следует дождаться ответа. Органы власти проверяют заявление и приложенные документы к нему примерно неделю;
  • Если муниципальные органы не возражают против сделки, то покупатель прописывается в новом жилье, а продавец, напротив, выписывается оттуда. «Буферное жилье» продается обратно в агентство.

Какие недостатки есть у обмена? Перечислим самые существенные:

  • Риск совершения такой сделки очень весомый, мошенники могут воспользоваться этим и ввести человека в заблуждение;
  • Редко какой покупатель пойдет на такую сложную и непрозрачную схему;
  • Если обман государства вскроется, то продавец неприватизированной квартиры может и вовсе лишиться своего жилья;
  • В случае если будет суд, крайне тяжело будут обстоять дела с доказательствами, поскольку сделка будет притворной и многие документы, соответственно, будут являться фикцией.

Мы уже отнесли скорость к преимуществам этой сделки. Второй плюс – выгода: если риск будет оправдан, вы за не такие большие деньги осуществите свой замысел.

Есть ли подводные камни?Да, к сожалению, они есть, притом их немало:

  • Как мы уже отмечали, мошенники не дремлют, и вы без труда можете нарваться на них. Мошенничество может быть применено не только к продавцу, но и к покупателю, поэтому нужно быть начеку;
  • Сделка, по своей сути, будет притворной, т. е. она нарушает закон. Если обман вскроется, суд признает ее недействительной;
  • В случае, когда раньше покупатель уже приватизировал жилье, повторно осуществить привтаизацию он уже не сможет;
  • Если вам потребуются деньги, то маловероятно, что какой-нибудь банк выдаст вам кредит;
  • Исключается, в таком случае, и налоговый вычет, если покупатель имел на него право. Договор мены, в отличие от купли-продажи, не предусматривает такой особенности;
  • Такая сделка может быть совершена только гражданами России;
  • Чтобы сделка состоялась, общая площадь квартиры должна быть 15 кв. м. и больше.

Подстраховка для совершения такой сделки

Итак, подобные сделки, как мы выяснили, зачастую ненадежны. Поэтому следует придерживаться некоторых правил, которые обезопасят вас.

Среди таких правил:

  • Вам нужно иметь дела не с первыми попавшимися риэлторами, а с проверенными людьми, имеющими опыт и хорошие отзывы;
  • Опираться нужно только на законы РФ;
  • Проверять документы покупателя, узнать про него как можно больше сведений;
  • Все действия между продавцом и покупателем должны фиксироваться (например, при предоставлении задатка, нужно оформить соответствующий договор и т. д.);
  • Важно указать настоящую цену квартиры. Если вы получаете деньги от покупателя, не забывайте о расписке.
  1. Каковы основные достоинства и недостатки?
  2. И для продавца, и для покупателя здесь будут свои преимущества и свои недостатки.
  3. Преимущества:
  • Требования обеих сторон в результате сделки будут удовлетворены в полной мере. Так, покупатель получит желаемую недвижимость, а продавец сумеет продать неприватизированную квартиру;
  • Если приложить усилия, то можно оформить все лишь за неделю;
  • Цена будет ниже, чем на такую же квартиру, которая приватизирована;
  • Поскольку квартира муниципальная, то она не может быть под арестом.

Недостатки:

  • Вероятность встретить мошенников;
  • Сделка, проводимая методом обмена, легко признается недействительной;
  • Приватизировать можно, к сожалению, не любую муниципальную квартиру;
  • Когда сделка будет совершена, то покупатель не станет собственником жилого помещения. У него будет только право на то, чтобы проживать в квартире.
  • Сложности с пропиской. Новый владелец сможет прописаться лишь тогда, когда из квартиры будет выписан старый.

Какие могут возникнуть трудности? Что можно посоветовать при оформлении субсидии на оплату коммунальных услуг?

Субсидия на оплату коммунальных услуг – отличная помощь в сделке для продавца. Однако люди совершают множество ошибок при ее оформлении.

Вот основные:

  • Заявление заполнено не от имени настоящего владельца квартирой;
  • Заявление содержит список не всех лиц, которые проживают в квартире (либо могут быть указаны лица, которые фактически не прописаны в квартире, но проживают в ней);
  • Неверно указываются доходы в соответствующей строке. Суммы, которые вы пишете, должны обязательно подтверждаться соответствующими справками.

Если вы совершите эти или другие ошибки, то субсидия будет уменьшена либо и вовсе не будет предоставляться вам. Возможна и двойная переплата, если данные, вписанные в заявление, не будут реальными. Поэтому вдумчиво заполняйте заявление, а лучше всего, конечно, доверить дело профессиональному юристу.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/kak-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-2.html

Как продать квартиру с долгом по квартплате

Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

Обязанности по оплате ЖКУ

Величина квартплаты соразмерна показаниям, что ежемесячно фиксируются на индивидуальных учетных приборах. В случае отсутствия счетчиков за основу в расчетах необходимо брать нормативы потребления ЖКУ, закрепленные на законодательном уровне.

Это утверждено нормативами ст. №157 ЖК РФ.

Последствия неуплаты квартплаты

Нормативно-правовой документ «Правила предоставления ЖКУ населению» описывает возможные меры воздействия. Таковыми могут выступать:

  • выдворение из жилого помещения;
  • подача иска в судебную инстанцию, которая в процессе судопроизводства истребует задолженность в размере 50% от суммарного дохода ответчика;
  • приостановление предоставления ЖКУ;
  • наложение штрафа, начисление пени.

В некоторых ситуациях удается добиться мирового соглашения между управляющей организацией и непосредственным пользователем коммунальных услуг, по условиям которого жилец получает отсрочку оплаты.

К документу в обязательном порядке прилагается график перечисления задолженности с отметками суммы долга, сроков погашения.

При условии, если неплательщик проживает в квартире муниципального типа на основании соглашении соцнайма, он может быть выдворен из жилплощади в соответствии с положениями ст. № 90 Жилищного кодекса РФ, если квартплата не перечислялась на протяжении более чем 6-ти месяцев.

В описанных условиях основание для выселения – отсутствие веских оснований для неуплаты.

Образец платежки

Согласно положениям действующих нормативно-правовых документов, оплата ЖКУ должна осуществляться на основе платежных квитанций не позже первого числа текущего года.

При этом в платежном документе присутствуют строки, в которых указано:

Все коммунальные услуги которые предоставляются пользователю, их тарифы, фактическое подтверждение доставки, а также объемы потребления
Реализация оплаты в рассрочку величина перечисленного аванса, текущий долг

Кроме выше представленных строк в платежке должна содержаться еще одна, в ней представляются результаты перерасчета с отметкой основания.

Законодательные нормы

Вопросы, касающиеся формирования, погашения задолженности по ЖКУ, рассматриваются в нормативах Российского ЖК.

Так, в ст. №155 указано, что в результате неполной или несвоевременной оплаты коммунальных услуг должно происходить начисление пени.

Как продать квартиру с задолженностью по квартплате

У продавца такой недвижимости могут возникнуть некоторые сложности в процессе сбора пакета документации, необходимой для оформления сделки купли-продажи.

 Не приватизированная квартира

Данная жилая площадь находится в государственной собственности.

Граждане могут проживать в квартире на основании соглашения соцнайма. При этом жильцы не имеют права распоряжаться недвижимостью, соответственно они не могут проводить никаких сделок с квартирой.

Дабы продать такую недвижимость, изначально нужно ее приватизировать, а также оформить право собственности.

Перерасчет квартплаты в связи с отсутствием жильца смотрите в статье: перерасчет квартплаты.

Перечень требуемых документов

Список документов закреплен положениями действующих законодательных актов.

Чтобы оформить сделку купли-продажи необходимо предоставить в нотариальную контору:

Паспорт гражданина РФ который удостоверяет личность собственника квартиры, что подлежит реализации
Свидетельство о рождении для несовершеннолетних лиц (в случае их наличия), свидетельство о праве собственности
Выписка из ЛС по оплате ЖКУ, которая показывает данные по оплате
Согласие владельцев оформленное в письменное форме, если квартира оформлена на праве паевой собственности
Соглашение дарения наследства, мены, купли-продажи
Выписка из базы ЕГРН
Паспорта квартиры кадастровый, технический
Официальный документ который подтверждает согласие структуры попечительства, опеки на продажу жилого помещения

При условии, если сделку купли-продажи реализует лицо по доверенности, в отношении него следует оформить доверенность.

Читайте также:  Соглашение об уплате алиментов путем предоставления имущества (образец)

Заключение предварительного соглашения

При наличии задолженности по ЖКУ собственник жилого помещения может полностью ее погасить, взяв у покупателя задаток.

Однако для этого необходимо оформить предварительное соглашение, положения которого документально зафиксируют обязанности, права каждой стороны сделки.

В соглашении определяется:

  • Срок, на который заключается основное соглашение
  • Срок выплаты задолженности, назначение задатка
  • Сумма, которая передается продавцу в качестве задатка
  • Общая цена квартиры.

Содержание документа должно четко соответствовать содержанию основного соглашения, именно из-за этого в нем так само указывается персональная информация о покупателе и продавце недвижимости.

Особенности процедуры

Благодаря процедуре приватизации жилплощади граждане имеют возможность стать полноправными собственниками недвижимости.

  • В то же время они получают право распоряжаться квартирой на свой лад, несмотря на существующую задолженность по коммунальным услугам.
  • Собственник жилплощади вправе совершать с ней различные сделки, в частности подарить ее.
  • Задолженность за ним числиться в течении 3-х лет, затем она будет списана за сроком исковой давности.
  • При условии, если на квартиру наложен арест по исполнительному производству, она не может быть продана.

В соответствии с общепринятыми правилами новый собственник жилого помещения не несет ответственности за существующие долги по оплате коммунальных услуг прошлого владельца.

Дабы в дальнейшем не возникли непредвиденные обстоятельства, потенциальный покупатель должен определить юридическую чистоту планируемой сделки.

Как начисляются пени по квартплате в 2020 году, читайте здесь.

  1. Благодаря описанной мере удастся перестраховаться от неприятных спорных ситуаций с управляющей конторой, а также с поставщиками ЖКУ.
  2. Видео: Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/kak-prodat-kvartiru-s-dolgom-po-kvartplate/

Продажа неприватизированной квартиры: можно ли продать, раздел, обмен и прописка в неприватизированной квартире | Жилищный консультант

1183

Содержание статьи:

Вступление

В процессе приватизации права на жилое помещение переходят непосредственно к проживающему в квартире лицу или группе лиц: собственником квартиры становится частное лицо, которое получает преимущества полного распоряжения приватизированной недвижимостью. Неприватизированная квартира де-факто находится в собственности государства, что крайне ограничивает возможности проживающих в ней лиц.

К числу недостатков, связанных с владением неприватизированной (муниципальной) квартирой, можно отнести:

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

  • Трудности при наступлении наследных случаев;
  • У государственных служб имеется возможность применить санкции вплоть до выселения/расселения при определенных обстоятельствах;
  • Стороннее лицо, даже близкий родственник, не может получить временную регистрацию в муниципальной квартире;
  • Самое серьезное ограничение — продажа неприватизированной квартиры практически невозможна. Законодательство жестко ограничивает возможности распоряжения государственной недвижимостью.

Тем не менее определенные способы продажи неприватизированной квартиры имеются.

Требования к продаваемой неприватизированной квартире

Несмотря на то, что законом запрещается продажа муниципальной собственности, определенные правовые коллизии позволяют осуществлять подобные сделки при соблюдении некоторых условий и требований. Как продать неприватизированную квартиру и в каких случаях это оправдано?

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Часто продажа квартиры, не прошедшей через приватизацию, объясняется нежеланием терять право на бесплатную приватизацию или отсутствием нескольких месяцев дополнительного времени (примерно столько занимает процедура приватизации). Вне зависимости от обстоятельств следует отметить, что в некоторых случаях продать (или обменять) неприватизированную квартиру не представляется возможным:

  • Строго ограничивается оборот муниципальных квартир, расположенных в аварийных зданиях или зданиях, которые назначены на снос. В этом случае необходимо дождаться пока государство не проведет расселение жильцов аварийной жилплощади.
  • Бывший собственник приватизированной квартиры должен иметь как минимум дополнительное место проживания.
  • Наличие долгов по муниципальной квартире. До момента погашения полной суммы долгов нельзя не только продать квартиру, но и провести ее приватизацию.

Варианты продажи неприватизированной квартиры

Если неприватизированная жилплощадь не попадает под отмеченные выше ограничения, то ее можно реализовать на рынке недвижимости. Для этого существует три основных процедуры.

В первом случае, непосредственно перед продажей квартиры проводится ее приватизация. Квартира считается приватизированной сразу после получения основного документа — выписки о праве собственности. Таким образом, не существует какого-либо ограничения на продажу уже приватизированной квартиры — ее можно продать уже на следующий день.

Другой вариант заключается в прохождении приватизации одновременно с продажей квартиры покупателю.

Для этого нужно начать приватизацию реализуемой недвижимости по общему порядку, составить заранее договор о купле-продаже и получить от будущего собственника аванс.

После того, как процедура приватизации будет завершена, квартира переходит в собственность покупателя. Это позволяет сэкономить время и делегировать расходы на все сопутствующие процедуры между продавцом и покупателем.

Дополнительно следует учитывать обязанность оплатить подоходный налог по фиксированной ставке в 13%.

Предыдущие варианты рассматривали необходимость предварительной (или одновременной) приватизации реализуемой жилплощади. Существует вариант продажи неприватизированной квартиры, который предусматривает наличие «буферной» жилплощади. По этой причине покупателем почти всегда выступает агентство недвижимости.

Порядок процедуры выглядит следующим образом:

  1. Составление соглашения с потенциальным покупателем. Необходимо известить покупателя о том, что квартира не приватизирована.
  2. Приобретение «буферной» квартиры. В качестве такой квартиры выступает недвижимость, которая находится в частном полноправном владении покупателя (агентства).
  3. Подготовка полного комплекта документов: составляется договор купли-продажи на буферную квартиру, подготавливаются документы для обмена неприватизированной квартиры на буферную.
  4. Обмен неприватизированной квартиры на буферную.
  5. На заключительном этапе продавец неприватизированной квартиры продает перешедшую в его собственность буферную квартиру. Цена на нее определяется исходя из рыночной цены неприватизированной квартиры минус все сопутствующие расходы.

Таким образом обходится ограничение на реализацию муниципальной жилплощади. Фактически продавец совершает обмен неприватизированной квартиры на частную недвижимость после чего продает ее тому же агентству. Такая процедура сложна, требует ответственного подхода и множества документов. Этим обуславливаются многочисленные случаи мошенничества при совершении подобных сделок.

Мошенничество при продаже неприватизированной квартиры

Основные проблемы при продаже по буферной схеме возникают на втором этапе, когда от продавца требуют оплатить буферную квартиру. Однако «подводные камни» могут скрываться во всем: начиная от дубликатов документов и заканчивая фиктивной сделкой.

В качестве покупателя выступает агентство недвижимости, а буферная квартира находится в его собственности.

Агентство может «продать» буферную квартиру нескольким покупателям сразу — при этом часто требует внести деньги заранее, до регистрации сделки, мотивируя это необходимостью сократить сроки и собственные издержки. Так как покупателя на неприватизированную квартиру найти довольно сложно, многие соглашаются.

Разумеется, такая сделка признается недействительной, продавец неприватизированной жилплощади остается в ней, но вернуть задаток, переданный за «буферную» квартиру практически не представляется возможным.

Еще одним подвохом является законодательно установленная необходимость прописки (регистрации) в муниципальной квартире. При этом до тех пор, пока нынешний жилец не выписался из такой квартиры, в нее нельзя подселять других жильцов. Это может существенно замедлить сроки продажи подобной недвижимости.

Для того чтобы избежать подобных неприятностей, следует тщательно следить за каждым этапом процедуры, нанять специалистов по недвижимости и пользоваться услугами аккредитованных нотариусов.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже неприватизированной квартиры

Вопрос: Живем в неприватизированной трехкомнатной квартире: я, моя дочь и ее несовершеннолетний ребенок. Можно ли продать неприватизированную квартиру, если моя дочь против? Скажите, какие у меня варианты?

Ответ: Здравствуйте. К сожалению, в Вашем случае действует сразу несколько ограничений. Во-первых, продажа неприватизированной квартиры по обычным схемам практически невозможна — требуются специальные, весьма сложные процедуры. Во-вторых, законодательство строго запрещает ущемлять права несовершеннолетних.

Поэтому Вам придется предоставлять в суд подтвержденные варианты отдельного жилья для несовершеннолетнего и его родителя (вашей дочери).

Наиболее оптимальным вариантом видится проведение приватизации — тогда, квартира перейдет в общую долевую собственность с равными долями у Вас, Вашей дочери и ее ребенка, после чего Вы сможете продать свою долю в квартире на общих основаниях.

Пример по продаже неприватизированной квартиры

Гражданка И. проживала в неприватизированной квартире и имела долг по коммунальным платежам. Денежных средств для погашения задолженности у нее не было — приватизировать подобную квартиру было нельзя. Для решения этой проблемы гражданка И.

обратилась в агентство недвижимости, которое предложило ей обмен ее неприватизированной квартиры на приватизированную по буферной схеме, с выплатой задолженности за ее счет.

Был составлен нотариально заверенный договор займа, после чего купля-продажа неприватизированной квартиры прошла по установленной процедуре.

Заключение

Несмотря на то, что срок для бесплатной приватизации официально установлен бессрочно, в некоторых случаях возникает оправданная необходимость срочной продажи (или обмена) неприватизированной квартиры. Следует учитывать, что законодательные ограничения строго запрещают реализацию неприватизированной жилплощади, если установлено:

  1. Наличие коммунальных задолженностей вне зависимости от их суммы;
  2. Квартира расположена в аварийном здании и поставлена на расселение;
  3. В неприватизированной квартире проживают несовершеннолетние дети.

Решение подобных ситуаций требует множество усилий и почти всегда заканчивается в судах.

В остальных случаях можно либо совместить процедуру приватизации квартиры с ее продажей (для экономии времени), либо воспользоваться «серой» схемой, где используется буферная жилплощадь.

Следует учитывать необходимость строгого контроля над каждым этапом подобной схемы — только так можно оградить себя от случаев мошенничества.

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry/

Ссылка на основную публикацию