Оценка квартиры для органов опеки

Оценка квартиры для органов опеки – обязательная процедура для сделок в случаях, когда одним из владельцев выступает несовершеннолетнее лицо. Инстанция призвана следить за тем, чтобы права отдельных (особо уязвимых) категорий граждан не нарушались.

Почему необходим отчет независимого оценщика?

Если еще не так давно можно было ограничиться письмом за подписью независимого эксперта-оценщика, то теперь, чтобы получить одобрение от органов опеки, нужен полноценный и правильно оформленный отчет. Иначе сделку просто не зарегистрируют в Росреестре!

Оценка квартиры для органов опеки

Письмо фактически представляло собой справку о рыночной стоимости объекта, подготовить ее можно было быстро, просто и недорого.

Составление отчета в большинстве случаев является довольно трудоемким мероприятием: оценщик выезжает на объект, осматривает его, делает фото, проводит сравнительный анализ цен на рынке жилья с учетом множества факторов (состояния, рыночного спроса, местоположения, характеристики дома, существующей инфраструктуры и т.д.).

Оценка квартиры для опеки необходима, чтобы установить важнейшее обстоятельство: ухудшаются жилищные условия ребенка при смене места жительства или объекта собственности или нет.

Если в результате проверки будет выявлено, что права ребенка не нарушаются и что сделка направлена в защиту его интересов, то орган выдаст положительное заключение. Поэтому для должностных лиц опеки важно получить экспертную оценку реальной стоимости жилья, его площади, прочих важных факторов.

Оценка квартиры для органов опеки

При этом стоимость продаваемого жилья не может быть меньше площади приобретаемого!

Необходимость в отчете не зависит от того, каким количеством долей в квартире владеет несовершеннолетний собственник. Отчет также служит для того, чтобы уполномоченный орган мог установить, какая доля в объекте должна быть выделена ребенку в новом жилье, чтобы права его не оказались под угрозой.

При этом площадь продаваемого жилья не может быть меньше площади приобретаемого!

Поскольку замена собственности должна быть соответствующей, обычно оцениваются сразу два объекта недвижимости: тот, который выбывает из собственности ребенка и тот, который будет приобретен.

Происходит это всегда до подписания договоров и регистрации сделок.

Поэтому составление отчета – всегда довольно рискованное мероприятие: покупатель или продавец вполне могут найти иные, более выгодные предложения и отказаться от сделки.

Что важно учесть при заказе независимой оценки?

При выборе организации, предоставляющей услуги по независимой оценке, предпочтение лчше отдавать авторитетной, давно существующей компании. Ее деятельность должна быть застрахована, все сотрудники, занимающиеся составлением отчетов, должны иметь разрешительную документацию на деятельность такого рода.

Обратить внимание следует и на срок, который называют в компании. За один день хороший и соответствующий всем требованиям отчет подготовить практически невозможно.

Обычно независимые оценщики устанавливают сроки от 3 до 5 рабочих дней, что вполне реально. В некоторых организациях установлены дополнительные тарифы за срочность.

Оценка квартиры для органов опеки

Для предоставления услуги по оценке квартиры и подготовки отчета для органов опеки необходимо представить некоторые документы:

  • Паспорт заявителя;
  • Свидетельство о рождении ребенка;
  • Свидетельство или иной документ на объект недвижимости;
  • Техническая документация: паспорт БТИ и/или кадастровый паспорт.

Сейчас можно получить разрешение от опеки, даже если речь идет о покупке в ипотеку или в строящемся доме. Важно лишь правильно подготовить все необходимые документы!

Источник: https://novostroyki.guru/stati/glavnoe-ob-otsenke-kvartir-dlya-organov-opeki-i-popechitelstva/

Оценка квартиры для органов опеки в 2020 году: процедура проведения

Время чтения: 4 минут

Отчуждение недвижимости, в которой на законных основаниях зарегистрирован и проживает несовершеннолетний, всегда связано с процессуальными трудностями. Независимо от того, является несовершеннолетний собственником или нет, следует учитывать его интересы при купле-продажи.

Контроль соблюдения интересов ребенка осуществляют органы опеки и попечительства. С целью определения равноценности старого и нового жилья производится специальная оценка квартиры для опеки.
Оценка квартиры для органов опеки

Зачем органам опеки оценка квартиры

По закону несовершеннолетние дети не могут самостоятельно совершать сделки, которые влекут ухудшение их имущественного положения. По достижении 14-летнего возраста гражданин должен получить на это разрешение родителей, а до этого времени родители обязаны сами совершать такие сделки.

Однако если речь идет о недвижимости, родители не вправе заключать договор купли-продажи без предварительного одобрения таких сделок со стороны органов опеки (ОО) (п. 2 ст. 20, ст. 21 ФЗ № 48 от 24.04.2008 «Об опеке и попечительстве»).

Представители ОО, в свою очередь, проверяют законность будущей сделки на предмет соблюдения интересов ребенка. В частности, они обязаны установить:

  • не ухудшаются ли условия проживания ребенка в новой квартире по сравнению со старым жильем, если он не является ее владельцем;
  • не сокращается ли объем и стоимость имущества несовершеннолетнего в результате такой сделки, если он является собственником или сособственником.
  • Сотрудники ОО в любом случае обязаны убедиться в равнозначности приобретаемых и продаваемых квадратных метров.
  • Если ребенок просто проживает в квартире, достаточно доказать, что после продажи и переезда его жилая площадь не будет хуже по качественным и количественным характеристикам.

Если же он является совладельцем недвижимости, ситуация усложняется. В этом случае ОО должны удостовериться в равнозначности долей несовершеннолетнего в праве собственности на продаваемую квартиру и приобретаемую вместо нее.

При этом речь идет не только о размере приобретаемой доли, полученной жилой площади в м2, но и о стоимостных показателях: в результате сделки стоимость принадлежащего ребенку имущества не может быть уменьшена.

Убедиться в соблюдении интересов несовершеннолетнего собственника можно лишь на основании независимой оценки объектов недвижимости.

  1. Чтобы обосновать равнозначность приобретения, нужно проводить оценку в отношении обоих объектов – как продаваемого, так и покупаемого взамен.
  2. Оценка потребуется и в случае переезда, когда одновременная сделка с продажей одной и покупкой взамен другой квартиры не планируется.

Обычно в таких ситуациях опекунский совет требует перевода средства на персональный счет ребенка. Обосновать размер переведенной суммы может лишь отчет об оценке.

Конечно, эта оценка не обязательна для получения разрешения от ОО на куплю-продажу. Однако она может стать единственным весомым аргументом на случай, если сотрудники органов опеки усомнятся в равнозначности приобретения.

Как происходит оценка

В соответствии с ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», правом проводить оценку обладают лишь оценщики:

  • обладающие квалификационным аттестатом;
  • застраховавшие ответственность;
  • состоящие в саморегулируемых объединениях оценщиков;
  • практикующие частную деятельность или заключившие трудовой договор.

Оценка квартиры для органов опеки
Для проведения оценки заказчик заключает договор с субъектом оценочной деятельности. После этого:

  1. Заказчик и оценщик согласовывают задачи/цели проведения оценки, на основании чего составляется техническое задание.
  2. Исполнитель разрабатывает план проведения оценки, определяет источники информации, согласовывает методы оценивания.
  3. Исполнитель собирает необходимую информацию, анализирует правоустанавливающие документы, осматривает объект, оценивает прилегающую территорию и инфраструктуру.
  4. После обобщения результатов составляется отчет об оценке, который передается заказчику.

Этот же отчет направляется представителям ОО в качестве доказательства соразмерности приобретаемого и продаваемого объекта недвижимости.

Подробнее о процедурных особенностях мероприятия читайте в материале «Как оценить стоимость квартиры».

Пакет документов для оценки

Пакет документов, который потребуется оценщику, не составляет особых сложностей для заказчика. Собственник должен представить стандартные документы, в перечень которых входит:

  • свидетельство о праве собственности / выписка из ЕГРН;
  • техническая документация: кадастровый и техпаспорт;
  • поэтажный план и экспликация;
  • договор купли-продажи недвижимости;
  • удостоверение личности заказчика.

Оценщик собирает остальные сведения: данные о рыночной стоимости похожих объектов, информацию о недавних аналогичных сделках, фотографии оцениваемого объекта.

Подробности можно узнать из статьи «Что нужно при оценке квартиры».

Оценочный отчет

Согласно ст. 11 ФЗ № 135, результатом оценочных действий является отчет об оценке. Он передается заказчику в бумажном виде или в форме электронного документа и содержит выводы относительно результатов оценки и определенной стоимости. Кроме того, он обязательно должен содержать:

  • дату составления и дату, на которую производилось оценивание;
  • реквизиты договора между заказчиком и исполнителем;
  • сведения о лицах, которые оценивали объект недвижимости, цели проведения;
  • подробное описание объекта и стандарты, использованные для оценивания;
  • последовательность вычисления стоимости, методики, источники информации, пределы использования полученных результатов;
  • пакет документов, позволяющих оценщику выявить качественные и количественные характеристики объекта.

Оценщик на свое усмотрение вправе вносить в отчет и другие важные сведения.

Подробнее о данных, которые можно внести в отчет, читайте в публикации «Оценка квартиры».

Оценка квартиры для органов опеки

Стоимость оценки

За проведение оценочных действий оценщику полагается вознаграждение. Его размер определяется предварительно на договорной основе и указывается в договоре между заказчиком и исполнителем (ст. 10 ФЗ № 135).

Закон запрещает привязывать размер вознаграждения к результатам оценки и итоговой стоимости (ст. 16 ФЗ № 135) – это является залогом независимости субъекта оценочной деятельности.

Каждый оценщик волен самостоятельно устанавливать цену своих услуг. Как правило, чем глубже анализ и чем больше применяется методик при проведении оценки, тем выше стоимость работы.

Кроме того, цена зависит от:

  • авторитета оценщика;
  • его профессионализма;
  • сложности оценивания конкретного объекта;
  • региона, в котором он работает;
  • права собственности на объект;
  • необходимости выезда и так далее.

Диапазон цен за оценку для ОО обычно составляет от 2,5 до 7 тыс. рублей за один объект.

Подробнее об этом читайте в материале «Стоимость оценки квартиры».

Заключение

Из всего сказанного можем сделать вывод: оценка квартиры при продаже не обязательна для органов опеки, но станет весомым доказательством соблюдения прав несовершеннолетних владельцев.

Она позволит подтвердить, что ребенок получает равноценную замену жилой площади не только по количественным, но и по стоимостным характеристикам.

Заказать оценку можно у любого оценщика, который имеет квалификационный аттестат и застраховал свою ответственность. Составленный им отчет передается органам опеки.

Как происходит оценка недвижимости: Видео

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-dlya-opeki.html

Центр независимой оценки ИННОВАЦИЯ

Оценка квартиры для органов опеки

  • С 1 марта 2005 года действует закон, по которому в случае, если ребенок — собственник продаваемой квартиры (хотя бы владелец доли), необходимо проведение независимой оценки данной недвижимости. Для согласования сделки в отделе опеки и попечительства возможно выполнение двух форм отчета:
  • 1. ЗАКЛЮЧЕНИЯ о рыночной стоимости
  • 2. ПОЛНОЦЕННОГО ОТЧЕТА об оценке рыночной стоимости

Оба варианта опекунский совет принимает, однако в ряде случаев инспекторы из опеки настоятельно рекомендуют проводить именно полноценную оценку. Вызвано это, в первую очередь недоверием к различного рода таблицам типа WINNER, которые приносят люди в качестве доказательства стоимости продаваемой или покупаемой квартиры.

В чем же отличия двух документов?

ОТЧЕТ — выполняется в строгом соответствии с ФЗ об оценочной деятельности, и содержит все регламентированные данным документом разделы, а именно:

  • Данные об объекте оценки
  • Анализ рынка недвижимости на текущую дату
  • Индексы цен на недвижимость
  • Методологию проведения оценки
  • Расчетную таблицу с приведением всех вводимых корректировок
  • Скрин-шоты аналогов, используемых при расчете
  • Документы на квартиру (правоустанавливающие, а также с техническими характеристиками)
  • Документы заказчика оценки
  • Фотографии объекта оценки
  • Документы компании
  • Документы оценщиков
  • Результат оценки (лист заключения)
Читайте также:  Как делится квартира по завещанию при разводе

Оценка квартиры для органов опекиЗАКЛЮЧЕНИЕ — это сокращенная форма отчета, из которого взяты только самые важные его части, а именно:

  • Данные об объекте оценки
  • Документы на квартиру (правоустанавливающие, а также с техническими характеристиками)
  • Документы заказчика оценки
  • Фотографии объекта оценки
  • Документы компании
  • Документы оценщиков
  • Результат оценки (лист заключения)

ВНИМАНИЕ!

Не стоит путать листок из WINNER, на котором в кратком виде есть самый минимум о квартире, и заключение эксперта!

Заключение эксперта — достаточно подробный документ, характеризующий объект оценки, и под этим документом ставит свою подпись и печать эксперт. WINNER не дает рыночную стоимость квартиры, а лишь предлагает несколько вариантов «похожих» квартир, без уточнения их характеристик.

Два варианта отличаются по содержанию, а соответственно и по цене. Стоимость выполнения работы.

Заключение выполняется в течение 3-4 часов, а полноценный отчет — в течение 24-х часов.

Немного о самой функции органов опеки:

С марта 2005 года районные управы в результате реформы были разделены на Муниципалитет и собственно саму Управу района.

За Муниципалитетом была закреплена функция надзора за несовершеннолетними, и автоматически — инспекция сделок с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние дети (до 18 лет).

Причем инспектор контролирует ТОЛЬКО ТЕ СДЕЛКИ, В КОТОРЫХ РЕБЕНОК ЯВЛЯЕТСЯ СОБСТВЕННИКОМ ПРОДАВАЕМОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. Случай, когда ребенок становится собственником жилья инспектора не интересует.

В чем же суть интереса инспектора? Самое важное — чтобы у ребенка не ухудшались а улучшались жилищные условия.

Поэтому, если стоимость продаваемого объекта недвижимости меньше чем покупаемого — значит все в порядке, у инспектора вопросов не возникнет. Стоимость же показывает независимая оценка.

Официальный отчет об оценке от компании, имеющей на данную работу полное право — основной документ для Инспектора отдела опеки.

Внимание! Если инспектор органов опеки принял решение не в вашу пользу (то есть отказал с разрешением на продажу и покупку иной квартиры), то скорее всего Вам не удастся совершить данную сделку с квартирой, потому что решение спора с инспектором возможно только через суд, никакие другие Государственные органы Вам в этом вопросе не помогут. А суд — это время, в течение которого покупаемая квартира наверняка будет реализована.

ВЫВОД: Имеет смысл сразу подавать в опеку оценку продаваемого и покупаемого объекта недвижимости

Для справки:

При переезде ребенка в другой город возникает интересная ситуация: стоимость недвижимости на новом месте жительства даже с учетом кратного увеличения площади может оказаться меньше, чем стоимость продаваемой квартиры. Так часто случается при переезде семьи из Москвы в другую страну.

Совсем недавно нам пришлось изрядно потрудиться с поиском аналогов загородному дому, покупаемому в окрестностях Берлина взамен трехкомнатной квартиры на Хорошевском шоссе Москвы.

Из трехкомнатной квартиры с видом на третье транспортное кольцо ребенок переезжал в дом с четырьмя спальнями, яблоневым садом и беседками! При этом фактически стоимость дома была чуть чуть меньше, чем квартира на Хорошевке. Но Инспектору нужны цифры!

Для осуществления сделки продавцу дома в Германии пришлось пересматривать ее стоимость, доплачивать при этом налог,… Что поделаешь, таков закон!

Источник: https://www.centr-i.ru/ocenka-nedvijimosty/-opeki.html

Оценка для опеки

Оценка квартиры для органов опеки

При сделках с недвижимым имуществом, покупателям и продавцам квартир и комнат приходится обращаться в различные государственные учреждения, собирать различные документы, необходимые для проведения сделки. Тем, у кого есть дети в возрасте до 18 лет, необходимо получить согласование в отделе опеки и попечительства в различных ситуациях, для этого проводится независимая оценка квартиры для опеки или дома/коттеджа для органов опеки (официальное название – отделы опеки и попечительства).

В каких случаях нужно обращаться за разрешением  в органы опеки — ответ «когда в сделке фигурируют несовершеннолетние» не верен. Так было до 1 марта 2005 года, когда любая сделка, где ребенок был в продаваемой квартире либо собственником, либо зарегистрирован по месту жительства («прописан»), требовала согласия «опекунов».

Иначе органы, осуществляющие государственную регистрацию договоров, просто отказывались принимать документы на регистрацию. Все изменилось с вступлением в действие нового Жилищного кодекс РФ, где подобное требование сохранилось только для несовершеннолетнего собственника продаваемого объекта.

То есть, если ребенок – собственник квартиры, которая реализуется, либо у него есть какая-то доля в праве собственности в ней.

Оценка квартиры для органов опеки
  • Документы для оценки квартиры для опеки:
  • 1. Свидетельство о собственности:
  • 2. Кадастровый паспорт или Технический паспорт БТИ или Поэтажный план/экспликация при наличии:
  • 3. Паспорт заказчика (разворот):

Оценка для предоставления в органы опеки производится если квартира меняется на большую по площади, район не хуже, количество комнат увеличивается. А как быть в случаях, когда, например, меньше площадь, но лучше район? Или небольшая квартира в Москве на большую в Подмосковье? В таких случаях, необходимо провести оценку для предоставления в органы опеки.

Объекты, которые мы оцениваем:

Отдельно стоит сказать о двух категориях – ипотеке и новостройках. К квартирам, приобретаемым по ипотеке, первоначально отношение было настороженное. Но годы шли, и сотрудники опеки к ипотеке стали относиться лучше – этому, вероятно, способствовал и тот факт, что кредиты в основном все выплачивают.

А вот с новостройками ситуация с точностью до наоборот. Первоначально инспекторы по опеке их очень любили: дома новые, просторные. Но после того как по стране прокатилась волна митингов обманутых дольщиков, отношение поменялось. Много рисков, а опекунский совет несет полную ответственность за принятые решения.

Оценка квартиры для опеки – одна из часто востребованных услуг, оказываемых нашей компанией.

Так выглядит результат нашей работы — отчет об оценке в соответствии с действующим законодательством:

Источник: https://www.otsenka-24.ru/missions/guardianship

Оценка квартиры для опеки

Презентация услуг по оценке недвижимости

  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Оценка квартиры для опеки проводится при совершении любых сделок с жильем, в котором официально проживает и зарегистрирован несовершеннолетний ребенок или лицо, признанное недееспособным. Результаты проведения стоимостной экспертизы используются органами попечительства и опеки для выдачи разрешения для отчуждения жилой недвижимости, без которого переход права собственности попросту не будет официально зарегистрирован. Цель подобной процедуры – гарантировать ребенку или недееспособному взрослому получение равноценных или лучших условий проживания.

Необходимость проведения оценки квартиры для опеки объясняется тем, что интересы указанных категорий россиян защищаются государством.

Процедура продажи жилой недвижимости, в число собственников которой входят дети или недееспособные граждане, регламентируется №48-ФЗ, принятый 24 апреля 2008 года. Положения Федерального закона постоянно ужесточаются.

Главное требование №48-ФЗ – обязательное получение разрешения от органов опеки для продажи или любых других действий с жильем, среди владельцев которого присутствуют несовершеннолетние или недееспособные физические лица.

Оценка квартиры для опеки – стоимость и условия заказа

Предлагаемая ООО «МЭН» независимая оценка квартиры для опеки является простым и выгодным вариантом получения объективных данных о реальной стоимости жилья, которые в последствии используются для оформления разрешения от органов попечительства.

Важной особенностью подобного мероприятия выступает часто возникающая необходимость определения рыночной цены сразу двух объектов – продаваемой квартиры, в которой подопечный проживает в настоящее время, и жилья, предоставляемого взамен.

Во втором случае речь может идти как о вновь приобретаемой, так и об уже имеющейся у родителей или близких родственников недвижимости.

Процедура профессиональной оценки квартиры для органов опеки, осуществляемая специалистами нашей компании, давно отработана на практике. Она предусматривает выполнение следующих действий:

  • прием заявки от заказчика услуги о необходимости выполнения стоимостной экспертизы одного или двух объектов;
  • обсуждение условий сотрудничества, главными из которых выступают сроки предоставления экспертного заключения и итоговая цена оказания оценочной услуги;
  • подписание договора с клиентом;
  • выезд эксперта-оценщика на объект или объекты оценки с последующим проведением визуального осмотра квартиры;
  • сбор пакета документации, на основании которой осуществляется оценка квартиры для опеки;
  • определение фактической стоимости жилой недвижимости;
  • составление экспертного отчета и предоставление документа заказчику оценочной услуги или, если это предусмотрено положениями договора, органам опеки.

Серьезным конкурентным преимуществом ООО «МЭН», позволяющим продуктивно работать на рынке с 2010 года, выступает гибкая и прозрачная ценовая политика компании. При определении стоимости оказания оценочных услуг используется индивидуальный подход к каждому заказчику, который основывается на учете следующих факторов:

  • характеристики объекта оценки, включая площадь, текущее состояние отделки, инженерных коммуникаций и т.д.;
  • район расположения квартиры;
  • установленные заказчиком услуги сроки выдачи экспертного заключения;
  • наличие у клиента полного комплекта требуемых для оценки документов.

Для чего проводится оценка квартиры для опеки

Главной задачей, для решения которой проводится оценка квартиры для опеки, выступает определение реальной стоимости жилья, принадлежащей и/или предоставляемой взамен несовершеннолетнему ребенку или лицу, признанному судебными органами недееспособным.

Данные сведения необходимы представителям органов опеки, выдающими официальное разрешение на совершение операций с жилой недвижимостью, владельцами которой выступают обе указанные выше категории граждан.

Подобная процедура предназначена для защиты интересов детей и недееспособных россиян от неправомерных действий со стороны третьих лиц.

Результаты оценки квартиры для опеки, полученные при обращении в нашу компанию, могут быть использованы в ходе подготовки и последующего совершения не только купли-продажи, но и любых других сделок с жилым имуществом. В их число входят:

  • дарение или обмен недвижимости;
  • внесение квартиры в уставной фонд при создании предприятия;
  • имущественные споры – досудебные или в судебных органах – между владельцами жилья;
  • определение фактической стоимости бизнеса или доли в компании, когда квартира является одним из активов, и т.д.

Важно понимать, что в ситуации, когда среди собственников жилья есть дети или недееспособные граждане, любое отчуждение недвижимого имущества требует получения разрешения органов опеки и, как следствие, проведение специальной оценки. В подобной ситуации обращение в ООО «МЭН» позволяет оперативно получить экспертное заключение при минимальном уровне затрат.

Читайте также:  Доверенность на вступление в наследство: образец 2020 и действие документа

Документы необходимые для оценки квартиры для органов опеки

Профессиональная независимая оценка квартиры, осуществляемая для органов опеки, предполагает предварительный сбор стандартного комплекта документов, содержащего следующие данные:

  • информацию о заказчике, включая реквизиты паспорта;
  • сведения о детях и недееспособных лицах, выступающих собственниками жилья;
  • правоустанавливающие документы на продаваемую/покупаемую квартиру (свидетельство о госрегистрации сделки, выписка из ЕГРН и т.д.);
  • документацию о характеристиках оцениваемого объекта недвижимости.

Перечень необходимой документации определяется условиями заключенного с клиентом договора. Конечный результат стоимостной экспертизы зависит от множества факторов, главными из которых выступают:

  • тип жилья – новостройка или вторичное;
  • дата строительства дома;
  • условия эксплуатации и периодичность проводимого ремонта;
  • материалы, используемые при возведении здания;
  • наличие и состояние инженерных сетей;
  • количество комнат и площадь квартиры;
  • этажность дома и этаж, на котором располагается оцениваемый объект;
  • наличие в микрорайоне инфраструктурных объектов и т.д.

Квалификация и профессионализм сотрудников ООО «МЭН» в сочетании с доступным уровнем цен на предоставляемые услуги обеспечивают нашим заказчикам оперативное получение грамотно оформленного экспертного отчета о реальной стоимости квартиры. Наличие документа позволит получить разрешение органов опеки и осуществить планируемую сделку, одновременно защитив права ребенка или недееспособного физлица.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/ocenka_stoimosti_kvartiry/ocenka_kvartiry/opeka/

Оценка квартиры для опеки

Купля-продажа квартиры обычно представляет собой относительно простой вид сделки, однако, она может усложниться, если одним из собственников является несовершеннолетний. А так как права этой категории граждан находятся под особой защитой, то органы опеки и попечительства следят, чтобы при совершении таких сделок права ребенка не были ущемлены.

Что такое оценка квартиры для опеки?

Комплекс действий оценщика, направленный на то, чтобы получить от опеки разрешение на осуществление купли-продажи квартиры.

Органы опеки и попечительства строго следят, чтобы права несовершеннолетнего, вне зависимости от того является ли он собственником или только прописан в квартире, не нарушались. А нарушаются права ребенка в 3 случаях:

  • Если его доля в квартире уменьшается
  • Если уменьшатся стоимость имущества, а соответственно и доли ребенка
  • Если ухудшаются условия проживания

Как происходит оценка квартиры для опеки?

Сам процесс оценки квартиры не отличается от оценки квартиры для других целей.

В первую очередь, это будет определение цели оценки, для которой она проводится. Этот момент обязательно происходит у оценщика и клиента совместно.

Далее оценщик занимается сбором необходимой ему для выполнения задачи информации. Это и анализ рыночной ситуации, и изучение всех характеристик и индивидуальных особенностей объекта оценки. На этом этапе оценщик может запрашивать дополнительную информацию у заказчика услуги, делать определенные запросы.

Обязательным этапом при проведении оценки будет выезд на осмотр объекта. Оценщик определяет соответствие реального состояния объекта заявленным параметрам. Также делает фотографии объекта, которые в дальнейшем будут приложены к отчету.

Расчет стоимости:

После того, как вся информация собрана, специалист определяет метод проведения оценки, который даст наиболее точную рыночную стоимость объекта. В случае квартир это как правило сравнительный метод.

Сравнительный подход — один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.

Далее на основании выбранного метода оценщик проводит расчеты и выводит итоговою рыночную стоимость имущества.

Как только все расчеты проведены и скорректированы выполняется сам отчет, сшивается и нумеруется.

Что получает клиент?

Формат самого отчета также может отличаться. Как правило, после проведения оценки формируется полноценный отчет на 70-80 листов А4, прошитый и пронумерованный.

Но законом предусмотрены и другие формы выполнения отчета в виде справки или заключения, которые представляют собой более краткий вариант.

Хотя, не смотря на сокращенный формат, они также имеют законную силу, и оценщик несет не меньшую ответственность за качество выполненной работы.

Важно!

Перед обращением к оценщику лучше заранее уточнить в органах опеки, какой формат им необходим. Как показывает практика, чаще всего опеке достаточно справки.

Если говорить о стандартном полноценном отчете, то он содержит в себе следующие части, некоторые из которых могут отсутствовать в справке или заключении оценщика:

  • Задание на оценку
  • Сведения о Заказчике
  • Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Описание применяемых стандартов оценочной деятельности
  • Описание и характеристики объекта оценки
  • Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
  • Описание процесса оценки и применяемого подхода
  • Сертификат оценки
  • Документы на объект: правоустанавливающая и техническая документация
  • Информация об объектах-аналогах
  • Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис

Источник: https://pravo-ocenka.ru/ocenka-kvartiry-dla-opeki

Оценка недвижимости для опеки: как проводится и где заказать

Оценка имущества, в частности, недвижимости – процесс не слишком долгий, но для человека, не являющегося специалистом, сложный. К тому же обычно необходим официальный документ, подтверждающий факт её проведения и выявленную стоимость. Поэтому проводить её самостоятельно смысла нет, за редким исключением.

Оценка доли недвижимости более сложна даже для профессионалов. Но опытные оценщики берутся за такую работу.

Когда оценка доли в квартире затребована опекой, без профессиональной помощи не обойтись. Туда принимаются только подтверждённые экспертами документы.

В каких случаях нужна оценка доли квартиры для опеки, сколько времени она занимает и куда обращаться? Информированность необходима, чтобы в короткий срок разобраться в этих вопросах.

Когда требуется оценка доли квартиры для опеки

Провести процедуру оценки доли недвижимости для опеки нужно при продаже жилья, если в квартире ребёнок – один из собственников.

Но есть и другие, более редкие случаи, в которых органы опеки на своё усмотрение могут потребовать такой документ:

  • Если опекун или родитель хочет переехать в другую квартиру, и ему нужно доказать, что условия в ней не хуже нынешних.
  • Когда подаются документы на усыновление, и требуется подтвердить своё финансовое положение. Случай крайне редкий; обычно в таких ситуациях органам опеки достаточно документов, подтверждающих право собственности, а также осмотра помещений.
  • При имущественных спорах в семьях с детьми. Примеры – раздел наследства или имущества при разводе.
  • Если ребёнок просто прописан в продаваемой квартире. Эта практика уже утрачивает актуальность, но органы опеки порой живут по своим правилам, и требуют оценку в отдельных случаях.
  • Когда продают квартиру, один из собственников которой – инвалид, недееспособный гражданин.

Когда нужно документальное подтверждение оценки

Подтверждать оценку соответствующим документом нужно почти во всех случаях. Исключение – купля-продажа недвижимости человеком без детей, а также ситуации, когда процесс проводится просто так, для предварительного анализа своих финансовых возможностей.

Когда оценка нужна для опеки, требуется документальное подтверждение процедуры. Исключений нет. Поэтому нет смысла пытаться сделать оценку самостоятельно или привлекать к делу случайных «экспертов» с улицы. Задача ответственная, и выполнить её нужно по существующим правилам. Иногда нужна одновременно оценка доли в квартире для суда и для опеки.

Почему оценка доли считается сложной задачей

Стоимость квартиры оценивается по ряду факторов:

  • расположение объекта;
  • дата постройки дома и его состояние;
  • инфраструктура, близость важных объектов, остановок, наличие парковок и т.д.;
  • ремонт, состояние квартиры;
  • наличие или отсутствие удобств;
  • количество собственников;
  • другие факторы.

Учитывая такое количество данных, сложно прийти строго к единой цифре, но  опытные оценщики её назовут.

Применить то же к оценке доли не всегда получается. Если в документе, подтверждающем право собственности, чётко указано, что гражданину принадлежит определённая комната, оценить её не слишком сложно. К ней будет применена оценка всех факторов. Усложняется процесс лишь тем, что при наличии посторонних соседей невозможно предугадать, в каком состоянии общие помещения будут завтра.

Часто встречается совсем другая ситуация, когда доля указана всего лишь как доля. Например, ¼ или 1/5 в двух- либо трёхкомнатной квартире. Или половина однокомнатной.

Подобные ситуации – не редкость. В 95 % случаев это связано с семейными делами. Частые случаи:

  • Когда-то давно семья или несколько родственников решили купить квартиру, собрали средства со всех, кто мог их вложить, а в праве собственности указали доли. Вписали туда также и ребёнка. Далее жили все вместе и не задавались этим вопросом до тех пор, пока кто-то не решил продать, обменять, застраховать или заложить банку свою часть.
  • Квартира досталась в наследство. Законодательство строго прописывает очереди наследования, и зачастую даже при желании наследодатель не может оставить жильё только одному родственнику. Квартира достаётся сразу нескольким. Если её не продали и не поделили сразу, то в дальнейшем может понадобиться оценка по частям.
  • Ситуация, когда в квартире проживает семья, впоследствии вырастают дети, и родители формально передают им право на часть жилья.

Подобные случаи приводят к тому, что у человека вроде бы и есть кусок жилплощади, но какой – совершенно непонятно. Ещё сложнее, когда он убеждён, что ему принадлежит определённая комната, но остальные жильцы это мнение не разделяют. Здесь оценка недвижимости становится понятием размытым.

Но не стоит пугаться: поскольку подобных ситуаций по стране – тысячи, для них уже придумали решения. Пусть и не самые лучшие, но они есть. Оценщики сумеют назвать цену даже такой доли, и продажа тоже возможна.

Особенности процесса оценки

Иногда бывает так, что оценка всей квартиры уже проводилась, и собственники полагают, что достаточно разделить цену на доли в процентном соотношении. Комнаты разные, как и их состояние; также имеют место описанные выше сложные случаи. Поэтому нужен хороший специалист.

Есть ли формула оценки?

  • В интернете можно найти формулы, по которым якобы можно вычислить цену доли в квартире. Одна из них:
  • РЦД=РЦН*РД:К,
  • где:
  • РЦД – рыночная цена доли, средняя стоимость на аналогичные объекты – доли;
  • РЦН – рыночная цена недвижимости, средняя стоимость на аналогичные квартиры;
  • РД – размер доли;
  • К – понижающий коэффициент.

Но это очень приблизительные данные. А главное – вычисляя самостоятельно, невозможно получить документ об оценке. Поэтому тратить время на попытки оценить «вручную» просто бессмысленно.

Как увеличить стоимость доли

В подавляющем большинстве случаев владелец заинтересован в том, чтобы цена доли была выше. Когда речь идёт о документах для опеки, этим вопросом озадачивается родитель или опекун.

Читайте также:  Взыскание алиментов с учредителя ООО: способы удержания и материальное положение плательщика

Можно предпринять некоторые действия, как платные, так и бесплатные, после которых специалист, с большой вероятностью, выставит более высокую цену. Положительные факторы, влияющие на стоимость, на примере оценки для покупки:

  • Свободный доступ к жилому помещению. Это означает, что соседи по квартире не должны препятствовать входу ни в каком виде. Учитывается даже закрытие на внутренний замок, который невозможно открыть снаружи. Это негативный фактор, его наличие – минус, отсутствие – плюс.
  • Наличие всего одного совладельца, который живёт в другом месте или редко появляется в квартире.
  • Хорошее состояние помещения. Здесь играет роль каждая деталь. Элементарная уборка, идеальная чистота – существенный плюс. Полный разгром, грязь – огромный минус. Иногда комнату продают после нерадивых квартирантов или родственников, которые вели асоциальный образ жизни. Тогда в ней могут быть даже насекомые, не говоря уже о грязи. Такие факторы снижают как цену, так и вероятность покупки. Генеральная уборка при любом состоянии жилья – большое преимущество.
  • Хороший ремонт. Давно известно, что для поднятия цены квартиры нужно её отремонтировать. Слово «хороший» в упоминании о ремонте для продажи – очень растяжимое понятие. Главное, чтобы жильё визуально улучшилось. Это может поднять цену на сумму  превышающую затраты на ремонт. Также неплохо добавить комфорта хорошей мебелью или уюта с помощью подбора штор, освещения, декоративных элементов.

Документы для проведения процедуры оценки

Перечень документов может различаться, в зависимости от конкретного случая и цели. Основные бумаги, которые стоит подготовить:

  • Ксерокопия документа, подтверждающего право собственности.
  • Кадастровый паспорт.
  • Паспорт родителя или опекуна.
  • Документы, подтверждающие родство или опекунство.
  • Свидетельство о рождении или паспорт того, из-за кого опека затребовала оценку.
  • Документ, являющийся основанием получения этой доли – договор купли-продажи, дарения и т.д.

Полный пакет документов нужно собрать после консультации оценщика, к которому планируется обращаться. Это избавит от лишней траты времени: всё будет подготовлено заранее.

Этапы оценки

Процедура проводится довольно быстро, если заранее подготовиться к ней. Этапы её прохождения:

  1. Выбор компании, которая будет осуществлять оценку.
  2. Согласование времени и перечня документов.
  3. Сбор запрошенных бумаг, подготовка помещения.
  4. Посещение сотрудником жилья. Осмотр помещения, проверка документов, выявление наличия или отсутствия незаконных перепланировок.
  5. Анализ дополнительных факторов.
  6. Составление подтверждающего документа – отчета об оценке.
  7. Передача его владельцу доли.

Где заказать оценку в Москве

При выборе организации, которая будет решать эту задачу, очень важны профессионализм и опыт сотрудников, а также репутация компании. В ООО «Профсервис» можно заказать надёжную оценку высочайшего качества.

Это именно тот случай, когда на опыт и знания профессионалов можно положиться, не переживая за правильность результата. Требуется оценка квартиры для опеки в Москве? Нужно, чтобы всё было сделано идеально? Тогда вам сюда.

Преимущества обращения к нам:

  • Невысокая стоимость услуги. Мы уважаем наших клиентов и не завышаем цены. Действуют скидки, практикуется индивидуальный подход.
  • Высокое качество работы. Попасть к нам сотрудником не так просто: выбираем только тех, кто одновременно является профессионалом, отличается ответственным подходом и имеет солидный опыт. Поэтому наши клиенты всегда получают экспертную оценку с учётом всех факторов.
  • Огромный опыт. Скоро 20 лет, как мы работаем на этом рынке.

Компания «Профсервис» аккредитована в Сбербанке. Это ещё один фактор, говорящий о высоком уровне надёжности. Если вам нужно получить отчет об оценке вашей доли в квартире, обращайтесь к нам! Разрешайте свои задачи легко с участием профессионалов.

  1. Вы можете позвонить, оставить
    заявку на сайте, связаться с нами через
    окно консультанта на сайте или приехать в офис.
  2. Все консультации по вопросам оценки — бесплатны.
  • Оставив ваши контактные данные
    С вами свяжется представитель компании
    для уточнения необходимой информации
  • и требуемых для проведения оценки документов.
  1. После изучения материалов и оплаты
    независимый оценщик приступает к работе.
    В ряде случаев, по необходимости, организуется
  2. выезд представителя компании на объект оценки.
  • По факту готовности отчета вы
    получите уведомление в виде телефонного
    звонка или письма на почту. Мы бесплатно
  • доставим готовый отчет до отделения банка.

Источник: https://psocenka.ru/ocenka-nedvigimosti-dlya-opeki/

Оценка для органов опеки в Москве и Московской области

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, часто связаны с процессуальными сложностями. При оформлении важно доказать, что интересы детей соблюдены – за этим внимательно следят органы опеки. Специальная оценка позволит установить факт равноценности старой и новой недвижимости, а отчётный документ избавит от трудностей в общении с социальной службой.

Для чего проводится оценка для опеки?

В соответствии с нормативными актами РФ лица, не достигшие совершеннолетия, не имеют право самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. После 14 лет дети должны получать разрешение от родителей (опекунов), а до этого возраста все вопросы относительно жилья решают родители самостоятельно.

Однако, чтобы не нарушить права и интересы ребёнка, сделки должны получить одобрение от органов опеки (ОО) в соответствии с ФЗ № 48 от 24 апреля 2008 года. Представители службы, рассматривая сделку, устанавливают:

  • изменятся ли (если да, то в какую сторону) условия проживания несовершеннолетних граждан в новой квартире (доме) по сравнению с прошлой жилплощадью;
  • не уменьшится ли площадь и стоимость недвижимости, находящейся в собственности детей.

Сделку разрешат, если независимая оценка покажет, что новое жилье как минимум равнозначно тому, от которого планируется отказаться. При этом оценивать следует сразу две квартиры (дома) – и ту, что продают, и ту, что покупают.

По закону проводить оценку не обязательно. Но если органы опеки заподозрят факт нарушения интересов несовершеннолетних лиц, то такой документ станет весомым доказательством в пользу одобрения сделки.

Сложности при оценке долей

 Оценка квартиры (или иной жилой недвижимости) проводится с учетом:

  • местонахождения объекта;
  • даты завершения строительства, текущего состояния дома;
  • особенностей инфраструктуры: если ли рядом остановки общественного транспорта, детские площадки, парковки, школы, детские сады, поликлиники, магазины и т.д.;
  • особенности ремонта;
  • наличие основных коммуникаций;
  • количество собственников.

Опытным оценщикам не составит труда сделать вывод об итоговой стоимости квартиры с учетом всех этих нюансов. В случае оценки доли ситуация иная:

  • если в свидетельстве на право собственности четко оговорено, что гражданин владеет, к примеру, одной комнатой, то оценить её можно по аналогии с квартирой или домом;
  • если часть помещения указана в виде доли, то не понятно, какая именно часть жилого помещения нуждается в оценке. Ситуация осложняется, если жильцы между собой спорят относительно разделения общего имущества (например, одну комнату оспаривают несколько человек).

В последнем случае важно обратиться к оценщикам группы компаний «Платинум», имеющим опыт работы с подобными объектами.  

Важные нюансы оценки квартиры для опеки

Если оценка жилья проводилась ранее, то для определения стоимости доли нельзя просто поделить общую сумму в соответствии с размером доли каждого. Так как помещения в квартире или доме отличаются друг от друга по состоянию, назначению, стоимости ремонта, то и оценочная стоимость у них будет совершенно разной.  

Еще один важный момент: увеличение стоимости доли. Вполне реально добиться большей цены, если учесть факторы, влияющие на итоговое решение оценщика:

  • если соседи могут ограничить вход в помещение в любом виде, то оценка доли снижается;
  • минусом станет наличие собственника, проживающего вне этой квартиры или дома;
  • плюсом считается хорошее состояния объекта, чистота, отсутствие насекомых (иногда из-за нерадивых родственников квартира серьезно теряет в цене);
  • наличие ремонта положительно сказывается на результатах оценки: при этом не обязательно проводить капитальный ремонт, достаточно улучшить общее впечатление – заменить мебель, шторы, добавить света и декоративных аксессуаров.

Оценка для органов опеки не должна становиться испытанием: запишитесь на консультацию к оценщикам группы компаний «Платинум», чтобы получить советы, в том числе по увеличению стоимости доли.

Необходимые документы

 Полный перечень документов сможет назвать только оценщик, приняв во внимание назначение оценки, особенности помещения и иные факторы. Но владельцам жилья можно заранее приготовить:

  • копии документов, подтверждающих право собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорта родителей (опекунов);
  • документы, служащие подтверждение родства или опекунского статуса;
  • свидетельства о рождении каждого несовершеннолетнего, прописанного в квартире (доме);
  • документ, на основании которого ребёнку была выделена доля.

Специалисты группы компаний «Платинум», изучив каждый конкретный случай, подскажут, какие документы необходимо подготовить для проведения оценки.

Основные этапы

При грамотном подходе процедура оценки не займет много времени. Для начала следует позвонить в группу компаний «Платинум» и записаться на консультацию. Наш оценщик ознакомится с вашим случаем, составит перечень необходимых бумаг, подберет удобное для всех сторон время проведения оценки.

В назначенное время наш оценщик посещает жилое помещение, производит осмотр всех комнат, проверяет подлинность документов, правильность их заполнения. На этом этапе выявляются самовольные перепланировки, незаконный перенос коммуникаций и иные нарушения.

После этого специалист приступает к оценке дополнительных факторов: инфраструктуры, местоположения, ремонта и так далее.

В финале составляется отчет об оценке недвижимости и передается в руки владельца. Если проводилась оценка нескольких долей, то отчеты получают все их собственники.

Как и где найти надежного оценщика?

Для положительного решения по сделке необходимо, чтобы оценка для органов опеки проводилась опытным сотрудником, имеющим право заниматься подобной деятельностью. В группе компаний «Платинум» на протяжении многих лет трудятся штатные оценщики, полностью удовлетворяющие всем требованиям, прописанным в ФЗ № 135 от 29 июля 1998 года.

Наши преимущества:

  • все оценщики имеют квалифицированные сертификаты на оценку жилья и состоят в СРО;
  • ответственность организации застрахована на 100 миллионов рублей;
  • согласно данным рейтингового агентства RAEX, группа компаний «Платинум» входит в число крупнейших оценочных групп в России по итогам 2018 года.

На опыт и знания наших специалистов можно положиться: мы работаем даже со сложными случаями, выполняем оценку квартир, домов и даже долей для органов опеки. Запишитесь на консультацию, чтобы получить рекомендации по подготовке недвижимости к оценке, список требуемых документов, а также выбрать время посещения специалистом помещения, которое предстоит оценить.

Источник: https://ocenka-m.com/nezavisimaya-otsenka/nezavisimaya-otsenka-imushchestva/otsenka-dlya-organov-opeki/

Ссылка на основную публикацию